S nástupem roku 2012 je spojena řada legislativních změn. Nejedná se jen o často diskutovanou novelu zákoníku práce, zákona o DPH a o dani z nemovitostí nebo zavedení trestní odpovědnosti právnických osob změnou obchodního zákoníku. K významným změnám došlo také v oblasti katastru nemovitostí novelou zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákona o správních poplatcích.
Novelizace obou výše zmíněných zákonů byla provedena zákonem č. 349/2011 Sb. Co tedy tato novela přináší?
Formuláře
Na základě změny § 4 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb. bude třeba podávat návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu na stanoveném formuláři. Naštěstí bude možné až do 31.12.2012 podávat návrhy i v podobě používané dosud, tj. katastrální úřad bude akceptovat návrhy na formuláři i návrhy v neformální podobě, pokud budou obsahovat všechny zákonné náležitosti. Od 1.1.2013 bude použití formuláře povinné. Formulář ve formátu PDF je možné stáhnout ze stránek Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Nezapomeňte na přílohy
Zákon je nově přísnější v případě, kdy by navrhovatel nedopatřením nepřiložil listinu, na jejímž základě má být do katastru nemovitostí určité právo zapsáno. Takovou listinou je např. kupní smlouva, darovací smlouva, smlouva o zřízení věcného břemene nebo smlouva o zřízení zástavního práva. Nebude-li listina k návrhu přiložena ani v jednom vyhotovení ani jako úředně ověřená kopie, nebude katastrální úřad k návrhu vůbec přihlížet a navrhovatele o této skutečnosti pouze vyrozumí. Návrh bude možné podat znovu se správnými přílohami, ale právní účinky vkladu nastanou až ke dni podání opraveného návrhu, nikoli ke dni podání návrhu původního. Tento nepříjemný následek naštěstí nastane jen tehdy, pokud by listina nebyla přiložena vůbec nebo jen jako prostá (neověřená) kopie, což se stává velmi zřídka. Pokud tedy nedopatřením přiložíte menší počet vyhotovení smlouvy než je třeba, bude katastrální úřad postupovat jako dosud a vyzve Vás k odstranění nedostatku.
Dříve bylo nutné k návrhu na vklad přiložit i některé listiny dokládající údaje, které si mohl katastrální úřad zjistit dálkovým přístupem. Pokud účastníkem řízení byla právnická osoba, bylo nutné k návrhu přiložit ověřený výpis z obchodního či jiného rejstříku, který bylo třeba si zajistit za poplatek. Na základě změny § 4 odst. 4 zákona je nutné výpis přiložit jen tehdy, pokud si potřebný údaj nemůže katastrální úřad z příslušného rejstříku zjistit sám pomocí dálkového přístupu.
Změna poplatků
Poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se zvyšuje z dosavadních 500,- Kč na 1000,- Kč. I když se zvýšení poplatku na dvojnásobek může jevit jako výrazné, nejde o změnu neopodstatněnou nebo neočekávanou vzhledem k tomu, že poplatek se navyšuje poprvé od roku 1994 a při porovnání s obdobnými poplatky v ostatních zemích EU měla Česká republika měla poplateknejnižší.
Způsob placení poplatku se nemění. I nadále je nejjednodušším způsobem jeho úhrady zaplacení v kolkových známkách při podání návrhu na vklad. Poplatek se hradí za každý návrh na vklad, nikoli za každou nemovitost, které se návrh týká.
Poznámka spornosti
Do zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem byl vložen nový paragraf 9a, který upravuje tzv. poznámku spornosti. Tuto poznámku katastrální úřad zapíše, pokud mu soud oznámí nebo žalobce doloží podání žaloby k soudu o určení, že
Když katastrální úřad návrh na vklad zamítne
Podle nové úpravy je jediným opravným prostředkem proti zamítnutí návrhu žaloba, která se podává k soudu podle ustanovení páté části občanského soudního řádu. Ale pozor, přestože je obecná lhůta pro podání takové žaloby dvouměsíční (§ 247 o.s.ř.), proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad musí být podána do 30 dnů od doručení rozhodnutí.
Podání žaloby si vždy dobře rozmyslete, soudní řízení může trvat delší dobu a výsledek může být značně nejistý. Často je proto jednodušší opravit chyby vytýkané v zamítavém rozhodnutí a podat nový návrh na vklad. Novým podáním se ale katastrální úřad bude zabývat až po uplynutí lhůty pro podání žaloby proti zamítavému rozhodnutí, neboť zákon nově stanoví, že do uplynutí této lhůty se další řízení o povolení vkladu přerušují. Práva na podání žaloby se nelze vzdát, a proto není možné provedení vkladu tímto způsobem urychlit.
V této situaci platí více než kde jinde, že je třeba jednat po důkladné úvaze. Pokud žalobu přece jen podáte a následně budete chtít situaci řešit novým návrhem na vklad, budou další řízení o povolení vkladu týkající se stejných nemovitostí přerušena až do pravomocného rozhodnutí soudu o žalobě. Z toho vyplývá, že podání žaloby může značně oddálit provedení vkladu a má smysl k němu přistoupit jen v případě, kdy není možné opravit vytýkané vady podáním nového návrhu na vklad, nebo pokud nutně potřebujete, aby právní účinky vkladu věcného práva nastaly ke dni podání původního návrhu. Nejste-li si jisti, jak po zamítnutí návrhu na vklad postupovat, poraďte se co nejdříve s advokátem. Pokud Vám právní záležitosti řeší realitní kancelář, ujistěte se, že záležitost řeší osoba s právním vzděláním, která se v problematice dostatečně orientuje. Zejména v případech, kdy je kupní cena financována prostřednictvím hypotéky nebo z ní má být naopak uhrazena hypotéka prodávajícího, aby mohlo být vymazáno zástavní právo k zajištění pohledávky banky za prodávajícím, je třeba věnovat značnou pozornost všem důsledkům zvoleného postupu.
V případě zamítnutí návrhu na vklad nezapomeňte zkontrolovat, jak tuto situaci řeší kupní či jiná smlouva a případně i smlouva s realitní kanceláří. Byla-li účastníkem předchozích jednání i banka, např. kvůli hypotéce, nelitujte času na jednání či korespondenci s peněžním ústavem. Máte-li podezření, že se dostávají do rozporu Vaše zájmy a zájmy prodávajícího nebo realitní kanceláře, neponechávejte řešení situace na druhé smluvní straně nebo zprostředkovateli.
Krátké trvání
Kromě výše uvedených změn došlo například také k přidání nové podmínky pro zápis záznamem, neboť katastrální úřad již nebude posuzovat jen to, zda je listina bez zjevných nesprávností a chyb v psaní a počtech, ale i to, zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Není však účelem tohoto článku všechny změny podrobně rozebrat, neboť není určen odborné veřejnosti, ale má být spíše upozorněním na to, co se může dotknout každého, kdo přichází s katastrálním úřadem do styku. V souvislosti s připravovaným novým občanským zákoníkem by měl začít platit také nový zákon o katastru nemovitostí, který nahradí současnou úpravu. Již v roce 2014 nás tak může čekat nová definice nemovitosti i jiných pojmů, stavba jako součást pozemku a mnoho dalších podstatných změn.