Katastr nemovitostí - co se změní v roce 2012

5. 01. 2012 22:15:15
Chystáte se v roce 2012 koupit nebo prodat nemovitost? Chcete-li si podat návrh na vklad sami, nezapomeňte se seznámit se změnami v právních předpisech. Změny se týkají i darovacích smluv, zřízení věcných břemen a zástavních práv. Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákona o správních poplatcích přináší nejen formuláře pro návrh na vklad do katastru nemovitostí a zvýšení poplatků, ale i změnu opravných prostředků. Ačkoli je použití formulářů povinné až od roku 2013, je nutné již nyní věnovat velkou pozornost správnosti všech listin, které mají být podkladem povolení vkladu vlastnického či jiného práva do katastru nemovitostí, neboť v případě zamítnutí vkladu může náprava trvat výrazně déle než tomu bylo dříve.

S nástupem roku 2012 je spojena řada legislativních změn. Nejedná se jen o často diskutovanou novelu zákoníku práce, zákona o DPH a o dani z nemovitostí nebo zavedení trestní odpovědnosti právnických osob změnou obchodního zákoníku. K významným změnám došlo také v oblasti katastru nemovitostí novelou zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákona o správních poplatcích.

Novelizace obou výše zmíněných zákonů byla provedena zákonem č. 349/2011 Sb. Co tedy tato novela přináší?


Formuláře

Na základě změny § 4 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb. bude třeba podávat návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu na stanoveném formuláři. Naštěstí bude možné až do 31.12.2012 podávat návrhy i v podobě používané dosud, tj. katastrální úřad bude akceptovat návrhy na formuláři i návrhy v neformální podobě, pokud budou obsahovat všechny zákonné náležitosti. Od 1.1.2013 bude použití formuláře povinné. Formulář ve formátu PDF je možné stáhnout ze stránek Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

Nezapomeňte na přílohy

Zákon je nově přísnější v případě, kdy by navrhovatel nedopatřením nepřiložil listinu, na jejímž základě má být do katastru nemovitostí určité právo zapsáno. Takovou listinou je např. kupní smlouva, darovací smlouva, smlouva o zřízení věcného břemene nebo smlouva o zřízení zástavního práva. Nebude-li listina k návrhu přiložena ani v jednom vyhotovení ani jako úředně ověřená kopie, nebude katastrální úřad k návrhu vůbec přihlížet a navrhovatele o této skutečnosti pouze vyrozumí. Návrh bude možné podat znovu se správnými přílohami, ale právní účinky vkladu nastanou až ke dni podání opraveného návrhu, nikoli ke dni podání návrhu původního. Tento nepříjemný následek naštěstí nastane jen tehdy, pokud by listina nebyla přiložena vůbec nebo jen jako prostá (neověřená) kopie, což se stává velmi zřídka. Pokud tedy nedopatřením přiložíte menší počet vyhotovení smlouvy než je třeba, bude katastrální úřad postupovat jako dosud a vyzve Vás k odstranění nedostatku.

Dříve bylo nutné k návrhu na vklad přiložit i některé listiny dokládající údaje, které si mohl katastrální úřad zjistit dálkovým přístupem. Pokud účastníkem řízení byla právnická osoba, bylo nutné k návrhu přiložit ověřený výpis z obchodního či jiného rejstříku, který bylo třeba si zajistit za poplatek. Na základě změny § 4 odst. 4 zákona je nutné výpis přiložit jen tehdy, pokud si potřebný údaj nemůže katastrální úřad z příslušného rejstříku zjistit sám pomocí dálkového přístupu.

Změna poplatků

Poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se zvyšuje z dosavadních 500,- Kč na 1000,- Kč. I když se zvýšení poplatku na dvojnásobek může jevit jako výrazné, nejde o změnu neopodstatněnou nebo neočekávanou vzhledem k tomu, že poplatek se navyšuje poprvé od roku 1994 a při porovnání s obdobnými poplatky v ostatních zemích EU měla Česká republika měla poplateknejnižší.

Způsob placení poplatku se nemění. I nadále je nejjednodušším způsobem jeho úhrady zaplacení v kolkových známkách při podání návrhu na vklad. Poplatek se hradí za každý návrh na vklad, nikoli za každou nemovitost, které se návrh týká.

Poznámka spornosti

Do zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem byl vložen nový paragraf 9a, který upravuje tzv. poznámku spornosti. Tuto poznámku katastrální úřad zapíše, pokud mu soud oznámí nebo žalobce doloží podání žaloby k soudu o určení, že

a) vlastníkem nemovitosti evidované v katastru je někdo jiný, než kdo je jako vlastník zapsán v katastru, nebo
b) právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený.
Zákon v tomto paragrafu dále řeší důsledky zapsání této poznámky do katastru nemovitostí a důsledky rozhodnutí soudu o určovací žalobě. Nejčastěji povede zapsání poznámky spornosti k přerušení řízení o vkladu. Pokud ale soud řeší v otázku, kterou musí v rámci řízení o povolení vkladu řešit i katastrální úřad jako tzv. otázku předběžnou (otázku na jejímž zodpovězení závisí další postup v řízení před katastrálním úřadem), řízení o povolení vkladu se nepřerušuje. Bylo-li řízení o povolení vkladu již zahájeno a následně došlo k zapsání poznámky spornosti, řízení o povolení vkladu se přeruší, pokud všichni účastníci řízení o povolení vkladu neprohlásí, že souhlasí s tím, aby řízení přerušeno nebylo. V takovém případě katastrální úřad vychází z dosavadních zápisů v katastru nemovitostí.
Účastníci se ale souhlasem s nepřerušením řízení o vkladu vystavují riziku značné právní nejistoty a nepříjemných následků. I když katastrální úřad vklad povolí, může soud následně rozhodnout způsobem, který je s povolením vkladu neslučitelný. Takovou situaci by pak musel katastrální úřad vyřešit tak, že vymaže povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím soudu v rozporu a oznámí to všem osobám, jejichž práva zapsaná v katastru byla v důsledku tohoto rozhodnutí soudu vymazána.
Zápis poznámky spornosti je tedy vždy varováním, které není moudré brát na lehkou váhu, a je vhodné se poradit s odborníkem. Vymazání již povoleného vkladu práva může dostat všechny zúčastněné osoby do velmi nepříjemné situace, přerušení řízení zase může znamenat dlouhé čekání na soudní rozhodnutí a tím i na rozhodnutí katastrálního úřadu. V dnešní době je běžné, že se kupní cena platí v několika splátkách, z nichž poslední bývá obvykle vázána na povolení vkladu vlastnického práva pro kupujícího. Prodávající by tak mohl na výplatu kupní ceny čekat dlouhou dobu.


Když katastrální úřad návrh na vklad zamítne

Podle nové úpravy je jediným opravným prostředkem proti zamítnutí návrhu žaloba, která se podává k soudu podle ustanovení páté části občanského soudního řádu. Ale pozor, přestože je obecná lhůta pro podání takové žaloby dvouměsíční (§ 247 o.s.ř.), proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad musí být podána do 30 dnů od doručení rozhodnutí.

Podání žaloby si vždy dobře rozmyslete, soudní řízení může trvat delší dobu a výsledek může být značně nejistý. Často je proto jednodušší opravit chyby vytýkané v zamítavém rozhodnutí a podat nový návrh na vklad. Novým podáním se ale katastrální úřad bude zabývat až po uplynutí lhůty pro podání žaloby proti zamítavému rozhodnutí, neboť zákon nově stanoví, že do uplynutí této lhůty se další řízení o povolení vkladu přerušují. Práva na podání žaloby se nelze vzdát, a proto není možné provedení vkladu tímto způsobem urychlit.

V této situaci platí více než kde jinde, že je třeba jednat po důkladné úvaze. Pokud žalobu přece jen podáte a následně budete chtít situaci řešit novým návrhem na vklad, budou další řízení o povolení vkladu týkající se stejných nemovitostí přerušena až do pravomocného rozhodnutí soudu o žalobě. Z toho vyplývá, že podání žaloby může značně oddálit provedení vkladu a má smysl k němu přistoupit jen v případě, kdy není možné opravit vytýkané vady podáním nového návrhu na vklad, nebo pokud nutně potřebujete, aby právní účinky vkladu věcného práva nastaly ke dni podání původního návrhu. Nejste-li si jisti, jak po zamítnutí návrhu na vklad postupovat, poraďte se co nejdříve s advokátem. Pokud Vám právní záležitosti řeší realitní kancelář, ujistěte se, že záležitost řeší osoba s právním vzděláním, která se v problematice dostatečně orientuje. Zejména v případech, kdy je kupní cena financována prostřednictvím hypotéky nebo z ní má být naopak uhrazena hypotéka prodávajícího, aby mohlo být vymazáno zástavní právo k zajištění pohledávky banky za prodávajícím, je třeba věnovat značnou pozornost všem důsledkům zvoleného postupu.

V případě zamítnutí návrhu na vklad nezapomeňte zkontrolovat, jak tuto situaci řeší kupní či jiná smlouva a případně i smlouva s realitní kanceláří. Byla-li účastníkem předchozích jednání i banka, např. kvůli hypotéce, nelitujte času na jednání či korespondenci s peněžním ústavem. Máte-li podezření, že se dostávají do rozporu Vaše zájmy a zájmy prodávajícího nebo realitní kanceláře, neponechávejte řešení situace na druhé smluvní straně nebo zprostředkovateli.

Krátké trvání

Kromě výše uvedených změn došlo například také k přidání nové podmínky pro zápis záznamem, neboť katastrální úřad již nebude posuzovat jen to, zda je listina bez zjevných nesprávností a chyb v psaní a počtech, ale i to, zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Není však účelem tohoto článku všechny změny podrobně rozebrat, neboť není určen odborné veřejnosti, ale má být spíše upozorněním na to, co se může dotknout každého, kdo přichází s katastrálním úřadem do styku. V souvislosti s připravovaným novým občanským zákoníkem by měl začít platit také nový zákon o katastru nemovitostí, který nahradí současnou úpravu. Již v roce 2014 nás tak může čekat nová definice nemovitosti i jiných pojmů, stavba jako součást pozemku a mnoho dalších podstatných změn.

Autor: Lucie Pražáková | čtvrtek 5.1.2012 22:15 | karma článku: 14.17 | přečteno: 6118x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

28.8.2016 v 18:02 | Karma článku: 11.30 | Přečteno: 1961 | Diskuse

Lucie Pražáková

Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

15.7.2016 v 15:56 | Karma článku: 7.66 | Přečteno: 472 | Diskuse

Lucie Pražáková

Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

15.7.2016 v 14:31 | Karma článku: 11.97 | Přečteno: 891 | Diskuse

Lucie Pražáková

Chystaný zákon o realitním zprostředkování

Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

10.5.2016 v 13:14 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1413 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 30.06 | Přečteno: 1223 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 23.26 | Přečteno: 586 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 191 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 12.53 | Přečteno: 195 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 23.60 | Přečteno: 629 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz