Plánované změny právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí

5. 04. 2016 11:28:33
Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která právě prochází legislativním procesem, se může výrazně dotknout obvyklých postupů při převodech nemovitostí. Co bude znamenat v praxi?

Vzhledem k tomu, že působím jako advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení a mnoho mých klientů patří k realitním profesionálům nebo právě řeší prodej či koupi nemovitosti, často se setkávám s dotazem, kdy vstoupí v účinnost plánované změny právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí a co bude tato změna v praxi znamenat. Dokonce i při kontrolách smluv, u nichž je předpoklad dokončení transakce až za delší dobu (po splnění dalších podmínek), připravených renomovanými advokátními a realitními kancelářemi se poměrně často setkávám s tím, že je plánovaná novela zcela opomíjena a smlouva nijak neřeší situaci, že by před podáním návrhu na vklad došlo ke změně poplatníka daně. Takové opomenutí může mít negativní dopad na právní jistotu obou smluvních stran a vést v budoucnu ke zbytečným sporům. Aktuální informace o této problematice jsou proto důležité nejen pro advokáty, realitní makléře, finanční a hypoteční poradce, ale pro každého, kdo právě zvažuje prodej či koupi nemovitosti. Proto se pokusím nastínit odpověď a doporučit vhodná řešení v tomto článku připraveném ve spolupráci s kolegyní - advokátní koncipientkou Mgr. Lucií Altmanovou.

Od 1.4.2016 se úprava daně nezměnila, ale s novelou se nadále počítá, jde do druhého čtení

Dne 10.2.2016 prošla prvním čtením v Poslanecké sněmovně novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a návrh zákona byl přikázán k projednání výborům. Garanční rozpočtový výbor doporučil drobné změny a druhé čtení by mělo proběhnout na 44. schůzi Poslanecké sněmovny, která bude zahájena v úterý 12. dubna 2016.

Novela znamená zásadní obrat především v tom, že poplatníkem této daně by měl být vždy nabyvatel nemovitosti. Vedle toho novela upřesňuje úpravu osvobození od daně u nových staveb, zjednodušuje postup při výpočtu daně při nabytí nemovitosti směnou a přináší některé dílčí změny, které však na nejběžnější případy prodeje nemovitostí nebudou mít zdaleka takový dopad. Původně avizovaný začátek účinnosti novely od 1.4.2016 nebyl splněn, novela by měla vstoupit v účinnost ve druhé polovině roku 2016.

Poplatníkem daně již bude pouze nabyvatel

Novela přináší zásadní změnu zejména pro kupující, neboť stanoví, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude ve všech případech nabyvatel. Odchylná dohoda smluvních stran už nebude možná. Podle dosavadní úpravy naopak platí, že v případě prodeje nemovitosti je poplatníkem této daně převodce (prodávající), ledaže se strany dohodnou, že poplatníkem bude kupující. Pokud k dohodě mezi smluvními stranami nedojde, a poplatníkem je tedy prodávající, kupující ze zákona ručí za splnění daňové povinnosti prodávajícího. V ostatních případech úplatného nabytí vlastnického práva k nemovitosti (např. při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, na základě vyvlastnění nebo vydržení, ve veřejné dražbě atd.) je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel vlastnického práva, což se novelou nemění. Novela tedy zjednodušuje právní úpravu v tom smyslu, že ve všech případech úplatného nabytí nemovitosti bude poplatníkem daně vždy nabyvatel. Tím zároveň dojde k opuštění institutu zákonného ručení kupujícího. Prodávající za zaplacení daně kupujícím ručit nebude.

Zjednodušení právní úpravy spočívající ve sjednocení osoby poplatníka daně, však rozhodně nemusí znamenat zjednodušení pro smluvní strany. Přestože účastníci mají již nyní možnost dohodnout se, že poplatníkem daně bude kupující, v naprosté většině případů ponechávají beze změny zákonný režim a volí tedy variantu, že poplatníkem daně bude prodávající. Výhodou tohoto řešení je, že prodávající může daň zaplatit z částky, kterou obdrží jako kupní cenu a tento výdaj jej tedy nezatěžuje tolik jako kupujícího, který by měl vedle kupní ceny platit ještě daň. Problémy by tato změna mohla způsobit zejména kupujícím, kteří mají v úmyslu financovat kupní cenu nebo její podstatnou část hypotečním úvěrem, neboť zatím není zřejmé, jak se k této změně postaví banky. Nebude-li možné na úhradu daně čerpat hypoteční úvěr, budou si kupující muset připravit více vlastních financí.

Změna úpravy osvobození od daně u nových staveb

Podle novely zákonného opatření Senátu je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí stavby, pozemku, jehož součástí je stavba, nebo jednotky, a to nově za podmínky, že jde o stavbu nebo jednotku nově dokončenou nebo užívanou. Osvobození se tak nebude vztahovat na rozestavěné stavby nebo jednotky, a to hlavně z toho důvodu, že se tyto nemovitosti již neevidují v katastru nemovitostí.

Změna výpočtu daně v případě směny

Směnnou smlouvou na sebe strany vzájemně převádějí vlastnické právo k určité věci. Každá strana je tedy zároveň převodcem i nabyvatelem, což znamená, že za převod vlastnického práva získává smluvní strana jako protiplnění od druhé strany určitou věc (nikoliv kupní cenu). Jsou tu tedy dva předměty daně z nabytí nemovitých věcí, přičemž ohledně každého z nich se vede samostatné řízení. Jelikož od účinnosti novely bude poplatníkem vždy nabyvatel, každá strana bude podávat daňové přiznání týkající se nemovitosti, kterou nabývá.

Vedle změny v osobě poplatníka má novelou dojít ke zjednodušení postupu při výpočtu daně při směně v případech, kdy se základ daně zjišťuje porovnáním sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. V takových případech se nově nebude přihlížet k hodnotě pozbývané nemovitosti, a poplatník tedy nebude muset zjišťovat cenu této nemovitosti (tedy sjednanou cenu) znaleckým posudkem ani podle směrné hodnoty. Výše srovnávací daňové hodnoty bude nově činit 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, nikoliv tedy pouze 75 % jako v případě koupě nemovitosti.

Další změny

V případě úplatného nabytí inženýrské sítě bude nově podléhat zdanění pouze budova (nebo spoluvlastnický podíl na budově), která je částí inženýrské sítě, nikoliv pozemek nebo jiná nemovitost. Pokud jde o právo stavby, povinnost podat daňové přiznání se rozšiřuje i na případy prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

Kdy vstoupí změna v účinnost a kterých běžících případů se dotkne

S ohledem na průběh legislativních prací se předpokládá, že novela vstoupí v účinnost až ve druhé polovině roku 2016. Bude-li přijat pozměňovací návrh poslance Bc. Jiřího Holečka, vstoupí novela v účinnost prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni jejího vyhlášení. Aktuální stav legislativního procesu lze sledovat na stránkách poslanecké sněmovny zde, vysvětlení k jednotlivým krokům tohoto procesu lze nalézt například tady.

Rozhodným dnem pro posouzení, kterým zněním právní úpravy se bude daňově právní vztah řídit, je den nabytí právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a u nemovitých věcí, které se do katastru nemovitostí nezpisují, den účinnosti smlouvy. Ve většině případů tedy platí, že nová úprava se bude na úplatný převod nemovitosti vztahovat, pokud v den podání návrhu na vklad vlastnického práva pro nabyvatele do katastru nemovitostí bude již novela účinná, a to i tehdy, pokud v okamžiku podpisu kupní či jiné smlouvy o převodu byla ještě účinná stará úprava. Naopak, pokud byl návrh na vklad vlastnického práva podán před účinností novely, bude se daň platit podle dřívější právní úpravy, přestože řízení o vkladu bude dokončeno už za účinnosti novely.

Jak se připravit

Již nyní se lze dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel

Vzhledem k tomu, že zatím není zřejmé, zda a kdy vstoupí změna v účinnost, je třeba se této situaci přizpůsobit zejména u případů, kde je předpoklad většího časového odstupu mezi uzavřením první smlouvy (rezervační, smlouvy o smlouvě budoucí), kterou dojde k nastavení postupu a podmínek transakce, a předpokládaným termínem podání návrhu na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Aby se nestalo, že smluvní strany budou počítat s tím, že poplatníkem daně je převodce (prodávající) a podle změněné právní úpravy jím pak bude nabyvatel (kupující), je vhodné se rovnou dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující a přizpůsobit tomu kupní cenu. Pak mohou obě strany počítat s tím, že daňové přiznání podá a daň zaplatí kupující a nemůže se stát, že by smlouva stanovila, že poplatníkem daně je prodávající, ale podle změněné právní úpravy by takové ujednání bylo neplatné a poplatníkem by byl kupující. Nebude-li smlouva takovou situaci ošetřovat, hrozí zejména straně kupující riziko, že bude muset zaplatit plnou kupní cenu i daň, přestože původně měl daň platit prodávající a počítalo se s její úhradou z kupní ceny. Dohoda o tom, že poplatníkem daně bude kupující jako nabyvatel může tedy značně snížit nejistotu obou stran, které se tak budou moci zaměřit na spravedlivé uspořádání vzájemných vztahů bez toho, aby musely alternativně upravovat různé varianty.

Zohledněte možnost změny již v rezervační smlouvě nebo smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy

Opatrnost je na místě již při uzavírání rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud by v této smlouvě nebyla otázka, kdo bude poplatníkem daně, nijak upravena, pak bude povinen přiznat a zaplatit daň ten z účastníků, komu to bude ukládat právní úprava účinná ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Právní úprava neukládá účastníkům v souvislosti se změnou úpravy poplatníka daně povinnost přizpůsobit znění kupní smlouvy nebo zohlednit změny daňové povinnosti v kupní ceně, pokud si něco takového strany předem nedohodly. Přestože tedy prodávající ušetří a kupujícímu vzniknou náklady, se kterými předem nepočítal, je ke spravedlivému vyřešení takové změny třeba dohody obou stran. Je proto vhodné již do rezervační smlouvy nebo do smlouvy o smlouvě budoucí doplnit ustanovení řešící další postup v případě, že by v návaznosti na změnu právní úpravy došlo ke změně poplatníka daně.

Pozor na podmínky uvolnění finančních prostředků z úschovy

Potíže by mohly nastat i v případě, že částka na úhradu daně bude složena do úschovy a budou nevhodně nastavené podmínky pro její výplatu na účet finančního úřadu. U většiny úschovních smluv je totiž podmínkou pro uvolnění částky určené na daň předložení daňového přiznání prodávajícího s podacím razítkem příslušného finančního úřadu. Po účinnosti novely však již daňové přiznání nebude podávat prodávající, ale kupující, a tato podmínka by tedy nemohla být splněna. Budou-li obě strany spolupracovat, mohou podobnou situaci snadno vyřešit dodatkem ke smlouvě o úschově, ale pokud by některá ze stran neposkytla potřebnou součinnost, hrozí kupujícímu sankce za pozdní úhradu daně. Je tedy na místě upravit podmínky pro uvolnění financí určených na úhradu daně z úschovy alternativně tak, aby změna poplatníka daně nebyla překážkou zaplacení daně z úschovy.

Problémům je lepší předcházet

Stejně jako u jiných otázek, i zde platí, že je vhodné změny sledovat a ošetřit je předem již v prvních uzavíraných smlouvách, než reagovat až na účinnost novely. Mnoho advokátů i realitních kanceláří již úpravu této problematiky do návrhů smluv zahrnuje u všech případů, kde je předpoklad podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí za 3 měsíce a více, ale stále se objevují případy, kde zpracovatel smluv tuto problematiku opomíjí. Je proto vhodné si zkontrolovat, že smlouva možnost změny poplatníka daně řeší a případně ujednání doplnit. Lze očekávat, že i po účinnosti novely mnoho účastníků řešících prodej nemovitosti bez realitní kanceláře a bez advokáta změnu nezaznamená a bude nadále vycházet ze zastaralých vzorů. I z tohoto důvodu je vhodné dbát na to, aby byly smlouvy zkontrolovány odborníkem, neboť neobsahuje-li smlouva závažné nedostatky, bývá cena za kontrolu příznivá a dojde-li k odhalení závažnějších chyb, pak se náklady na kontrolu rozhodně vyplatí.

Autor: Lucie Pražáková | úterý 5.4.2016 11:28 | karma článku: 13.98 | přečteno: 1513x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

28.8.2016 v 18:02 | Karma článku: 11.30 | Přečteno: 1961 | Diskuse

Lucie Pražáková

Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

15.7.2016 v 15:56 | Karma článku: 7.66 | Přečteno: 472 | Diskuse

Lucie Pražáková

Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

15.7.2016 v 14:31 | Karma článku: 11.97 | Přečteno: 891 | Diskuse

Lucie Pražáková

Chystaný zákon o realitním zprostředkování

Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

10.5.2016 v 13:14 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1413 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 26.75 | Přečteno: 849 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 20.44 | Přečteno: 417 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 175 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 11.94 | Přečteno: 185 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 22.29 | Přečteno: 566 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz