Chystaný zákon o realitním zprostředkování

10. 05. 2016 13:14:11
Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

Jako advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení se často setkávám s dotazy, zejména z řad realitních profesionálů, v jaké fázi se nachází projednávání zákona o realitním zprostředkování, a zda už je známo, jaké povinnosti bude tento zákon pro realitním kancelářím ukládat. Ve spolupráci s kolegyní - advokátní koncipientkou Mgr. Lucií Altmanovou jsem proto shrnula dostupné informace v tomto článku.

Realitní činnost není v současné době regulována žádným zvláštním právním předpisem, ačkoliv převody nemovitostí nepochybně patří mezi potenciálně rizikové transakce, při kterých dochází k dispozicím s vysokými částkami. Realitní činnost je zatím živností ohlašovací volnou a předpokladem pro získání oprávnění k jejímu výkonu je tedy pouze splnění všeobecných podmínek dle živnostenského zákona. Osoba, která zprostředkovává převod nemovitosti, tedy nemusí splňovat žádné požadavky na odbornou způsobilost, které by byly zárukou, že zprostředkovatel má potřebné znalosti a zkušenosti k zajištění bezproblémového průběhu celé transakce, a nemusí být dokonce ani pojištěna pro případ odpovědnosti za škodu. Současná právní úprava nijak neošetřuje ani úschovu kupní ceny, která je běžnou službou mnoha realitních kanceláří. Tato situace by se však měla změnit, neboť vláda přípravuje návrh nového zákona o realitním zprostředkování.

Důvody přípravy zákona a problémy, které má řešit

Jako důvod pro zahájení přípravy návrhu věcného záměru zákona jsou uváděny opakující se problémy v souvislosti s činností realitních zprostředkovatelů. Deklarované cíle návrhu jsou:

  • Vymezení základního právního rámce pro poskytování služeb realitních zprostředkovatelů
  • Posílení ochrany práv spotřebitelů
  • Zvýšení důvěry spotřebitelů v realitní služby

Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení vypracovaná Ministerstvem pro místní rozvoj vymezuje tyto problémové okruhy, kterými by se měl nový zákon zabývat:

a) volný vstup realitních zprostředkovatelů na trh a jejich nízká či zcela chybějící odborná kvalifikace, nízká konkurenceschopnost v rámci evropského trhu,
b) neúčinná ochrana práv spotřebitelů a nedostatečný dohled a kontrola nad realitními zprostředkovateli,
c) chybějící definice rozsahu poskytovaných služeb a některých podstatných náležitostí smlouvy o zprostředkování,
d) nedůvěra spotřebitelů v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů.

Přesné znění zákona se teprve připravuje

Návrh zákona je zatím ve fázi věcného záměru s tím, že se teprve připravuje jeho paragrafované znění, takže zatím není jisté, jak přesně by měl nový zákon vypadat a zda a v jaké konkrétní podobě bude nakonec přijat. Návrh věcného záměru zákona je zveřejněn zde: http://www.mmr.cz/getmedia/c8c04144-11ce-4990-aebe-2314d03bfc85/Vecny_zamer_zakona_o_poskytovani_sluzeb_realitnich_zprostredkovatelu.pdf

V rámci návrhu bylo rozpracováno několik variant. Varianta 1 zvažovala úpravu stávajících předpisů - změnu živnostenského zákona tak, aby se realitní zprostředkování stalo vázanou živností. Varianta 2 počítala se vznikem zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů beze změny živnostenského zákona, tj. při zachování realitního zprostředkování jako živnosti volné. Varianta 3 předpokládá vznik zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů a úpravu živnostenského zákona, podle které by se z realitního zprostředkování stala vázaná živnost. Varianta 4 rozebírala možnost vzniku nového zákona a vymezení činnosti mimo živnostenský zákon.

Věcný záměr zákona o realitním zprostředkování schválila vláda dne 18.1.2016 s tím, že s přiklonila k variantě č. 3 předkládaného návrhu.

Podmínka odborné způsobilosti by neměla být překážkou

Realitní činnost v současné době spadá do kategorie volných živností, a může ji tedy vykonávat každý, kdo splňuje podmínku plné svéprávnosti a bezúhonnosti ve smyslu živnostenského zákona. Podle návrhu věcného záměru nového zákona by se realitní činnost spočívající ve zprostředkování měla stát živností vázanou, což znamená, že pro výkon této činnosti bude třeba nově prokázat odbornou způsobilost. Tato změna se nedotkne části realitní činnosti zahrnující nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje a prodej nemovitostí, která by měla zůstat živností volnou. Stejně jako u jiných vázaných živností bude odborná způsobilost vyžadována pouze u podnikatelů - fyzických osob a je-li podnikatelem právnická osoba, musí všeobecné a zvláštní podmínky splňovat její odpovědný zástupce. Požadavky se naopak netýkají běžných zaměstnanců.

Podmínku odborné způsobilosti bude možné splnit především složením zkoušky u autorizované osoby (není podstatné, jak a kde byly znalosti získány, není předepsáno absolvování určitého vzdělání), což by podle návrhu věcného záměru zákona nemělo být problémem pro kohokoliv, kdo má alespoň základní znalosti a dovednosti v oblasti realit. Po úspěšném složení této zkoušky uchazeč získá osvědčení o uznání profesní kvalifikace, které by mělo být postačující k prokázání odborné způsobilosti. Zkouška by však nemusela být řešením zcela pro všechny. neboť návrh obsahuje i zmínku, že osvědčení o uznání profesní kvalifikace bude k prokázání odborné způsobilosti třeba doložit spolu s dokladem o ukončeném středoškolském vzdělání. Současným realitním makléřům by měla být pro případné doplnění příslušné kvalifikace poskytnuta doba minimálně 12 měsíců od účinnosti nového zákona. Spíše se však počítá s dvouletým přechodným obdobím.

Ti, kteří již několik let působí v oboru, se pravděpodobně budou moci zkoušce vyhnout. Zvažuje se totiž možnost, že požadavek na profesní kvalifikaci by bylo možné nahradit několikaletou praxí v realitní činnosti.

Pouze tehdy, pokud uchazeč nesplní podmínku odborné způsobilosti žádnou z variant, tedy pokud nezíská profesní kvalifikaci na základě složení zkoušky a ani nebude mít za sebou dostatečně dlouhou praxi v oboru, bude moci vykonávat činnost realitního zprostředkovatele pouze za předpokladu splnění přísnějších podmínek, jako například dosažení předepsaného vysokoškolského vzdělání.

Zvláštní pravidla pro úschovy realitních kanceláří

Zcela nově mají být zvlášť právně upraveny úschovy realitních kanceláří. Realitní kancelář, která převezme peníze klienta do své úschovy, bude povinna je uložit výhradně na zvlášť k tomu zřízený účet, který bude oddělen od ostatních finančních prostředků realitní kanceláře. Zároveň bude třeba ohledně každé této transakce uzavřít smlouvu o úschově, ve které bude úschova peněz dostatečně ošetřena; řešení těchto otázek pouze ve zprostředkovatelské smlouvě nebude dostačující, protože stranou této smlouvy je zpravidla pouze jeden účastník transakce - prodávající a smlouvu o úschově bude třeba uzavírat i se složitelem financí - kupujícím.

Návrh počítá pouze s omezeným využítím úschov realitních kanceláří. Podle návrhu bude totiž možné do úschovy realitní kanceláře složit finanční prostředky pouze do určitého limitu realizované transakce, který bude stanoven zákonem. Pro úschovu zbývající částky přesahující tento limit budou realitní kanceláře povinny využít služeb notáře, advokáta či banky.

V případě úpadku realitní kanceláře hrozí riziko, že peníze uložené na účtu realitní kanceláře budou postiženy v insolvenčním řízení proti této realitní kanceláři, a to i v případě, že by byly uloženy na odděleném účtu a osoby, pro které realitní kancelář finanční prostředky spravovala by měli pouze možnost přihlásit svou pohledávku do insolvenčního řízení bez jakéhokoli práva na přednostní uspokojení ze složených peněz. Aby se těmto nežádoucím situacím předešlo, má nový zákon výslovně stanovit, že peněžní prostředky v držení realitní kanceláře, které jsou vlastnictví jiných osob, netvoří majetkovou podstatu dlužníka (tedy realitní kanceláře). Klienti budou více chráněni i v případě exekuce (resp. výkonu rozhodnutí) vedené proti realitní kanceláři, neboť zákon by měl výslovně vymout prostředky klientů uložené na odděleném účtu realitní kanceláře z majetku postižitelného exekucí (resp. výkonem rozhodnutí).

Sjednání pojištění odpovědnosti za škodu se stane povinností

Podobně jako příslušníci řady jiných profesí (jako jsou např. pojišťovací makléři, daňoví poradci atd.) i realitní makléři budou nově muset být po celou dobu výkonu realitního zprostředkování pojištěni pro případ odpovědnosti za škodu související s výkonem této činnosti. Pokud realitní zprostředkovatel nebude mít pojištění sjednané, bude mu za to hrozit pokuta. Tato povinnost se nebude vztahovat na zaměstnance realitní kanceláře, protože za jimi způsobenou škodu odpovídá klientům realitní kancelář a nikoli její zaměstnanec, který škodu způsobil.

Nové povinnosti realitních makléřů

Nový zákon výslovně stanoví zvláštní povinnosti realitních zprostředkovatelů, jejichž účelem je především ochrana stran při převodu nemovitosti. Mezi těmito povinnostmi návrh věcného záměru zákona předně vyjmenovává povinnost vykonávat realitní činnost s odbornou péčí a povinnost chránit zájmy klienta. Zákon by měl dále zavést širokou informační povinnost - realitní zprostředkovatel bude povinen poskytovat stranám obchodu všechny dostupné a relevantní informace, které mohou ovlivnit jejich rozhodování. Kromě toho bude realitní makléř ze zákona povinen si ověřovat informace poskytnuté klientem, které budou dostupné z veřejných registrů, a další důležité údaje o prodávané nemovitosti, např. zda je prodávající oprávněn nemovitost převést, zda na nemovitosti neváznou nějaké právní vady apod. Pokud by realitní zprostředkovatel některou ze svých povinností porušil, odpovídal by za případnou škodu, která by tím zúčastněné straně vznikla.

Pokud návrh zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů projde celým legislativním procesem, předpokládá se, že začne platit nejdříve koncem roku 2017, legislativní proces se však může protáhnout i na dobu mnohem delší a koncepce zákona se může ještě v mnoha ohledech změnit.

Autor: Lucie Pražáková | úterý 10.5.2016 13:14 | karma článku: 9.02 | přečteno: 1413x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

28.8.2016 v 18:02 | Karma článku: 11.30 | Přečteno: 1961 | Diskuse

Lucie Pražáková

Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

15.7.2016 v 15:56 | Karma článku: 7.66 | Přečteno: 472 | Diskuse

Lucie Pražáková

Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

15.7.2016 v 14:31 | Karma článku: 11.97 | Přečteno: 891 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 29.23 | Přečteno: 1136 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 23.02 | Přečteno: 548 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 188 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 12.53 | Přečteno: 191 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 22.97 | Přečteno: 618 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz