Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

15. 07. 2016 14:31:34
Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

Novela přináší zásadní změnu zejména pro kupující, neboť stanoví, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude ve všech případech nabyvatel. Odchylná dohoda smluvních stran už nebude možná.

Podle dosavadní úpravy naopak platí, že v případě prodeje nemovitosti je poplatníkem této daně převodce (prodávající), ledaže se strany dohodnou, že poplatníkem bude kupující. Pokud k dohodě mezi smluvními stranami nedojde, a poplatníkem je tedy prodávající, kupující ze zákona ručí za splnění daňové povinnosti prodávajícího.

Podle nové úpravy už se zákonné ručení za splnění daňové povinnosti neuplatní, prodávající za zaplacení daně kupujícím ručit nebude.

Zejména u převodů nemovitostí, u nichž je předpoklad dokončení transakce až za delší dobu (po splnění dalších podmínek), je velmi důležité novelu zákona zohlednit a ve smlouvách ošetřit situaci, že by před podáním návrhu na vklad došlo ke změně poplatníka daně. Opomenutí plánované změny poplatníka může mít negativní dopad na právní jistotu obou smluvních stran a vést v budoucnu ke zbytečným sporům. Aktuální informace o této problematice jsou proto velmi důležité nejen pro advokáty, realitní makléře, finanční a hypoteční poradce, ale pro každého, kdo právě zvažuje prodej či koupi nemovitosti.

Přestože účastníci mají již nyní možnost dohodnout se, že poplatníkem daně bude kupující, v naprosté většině případů ponechávají beze změny zákonný režim a volí tedy variantu, že poplatníkem daně bude prodávající. Výhodou tohoto řešení je, že prodávající může daň zaplatit z částky, kterou obdrží jako kupní cenu a tento výdaj jej tedy nezatěžuje tolik jako kupujícího, který by měl vedle kupní ceny platit ještě daň. Problémy by tato změna mohla způsobit zejména kupujícím, kteří mají v úmyslu financovat kupní cenu nebo její podstatnou část hypotečním úvěrem, neboť zatím není zřejmé, jak se k této změně postaví banky. Je pravděpodobné, že se banky této změně přizpůsobí, ale je otázkou, jakým způsobem a jak rychle svou metodiku přizpůsobí. Nebude-li možné na úhradu daně čerpat hypoteční úvěr, budou si kupující muset připravit více vlastních financí.

Kdy vstoupí změna v účinnost?

Novela by měla vstoupit v účinnost prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni jejího vyhlášení. Vzhledem k tomu, že je třeba ještě podpis prezidenta, lze vyhlášení očekávat nejdříve v srpnu 2016. V takovém případě by tedy účinky novely nastaly od 1.11.2016. Podaří-li se novelu vyhlásit až v září, posune se termín její účinnosti na 1.12.2016.

Jak se posoudí nedokončené převody?

Rozhodným dnem pro posouzení, kterým zněním právní úpravy se bude daňově-právní vztah řídit, je den nabytí právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. U nemovitých věcí, které se do katastru nemovitostí nezpisují, je rozhodným dnem již den účinnosti smlouvy. Ve většině případů tedy platí, že nová úprava se bude na prodej nemovitosti vztahovat, pokud v den podání návrhu na vklad vlastnického práva pro nabyvatele do katastru nemovitostí bude již novela účinná, a to i tehdy, pokud v okamžiku podpisu kupní či jiné smlouvy o převodu byla ještě účinná stará úprava. Naopak, pokud byl návrh na vklad vlastnického práva podán před účinností novely, bude se daň platit podle dřívější právní úpravy, přestože řízení o vkladu bude dokončeno už za účinnosti novely.

Jak se připravit?

Vzhledem k tomu, že zatím není jisté, kdy přesně vstoupí změna v účinnost, je třeba se této situaci přizpůsobit všechny v současnosti uzavírané smlouvy, aby se nestalo, že smluvní strany budou počítat s tím, že poplatníkem daně je převodce (prodávající) a podle změněné právní úpravy jím pak bude nabyvatel (kupující). Nejjednodušším řešením ve většině případů může být dohoda stran o tom, že poplatníkem daně bude kupující, s tím, že smluvní strany této skutečnosti rovnou přizpůsobí kupní cenu. Pak mohou obě strany počítat s tím, že daňové přiznání podá a daň zaplatí kupující a nemůže se stát, že by smlouva stanovila, že poplatníkem daně je prodávající, ale podle změněné právní úpravy by takové ujednání bylo neplatné a poplatníkem by byl kupující. Nebude-li smlouva takovou situaci ošetřovat, hrozí zejména straně kupující riziko, že bude muset zaplatit plnou kupní cenu i daň, přestože původně měl daň platit prodávající a počítalo se s její úhradou z kupní ceny. Dohoda o tom, že poplatníkem daně bude kupující jako nabyvatel může tedy značně snížit nejistotu obou stran, které se tak budou moci zaměřit na spravedlivé uspořádání vzájemných vztahů bez toho, aby musely alternativně upravovat různé varianty.

Se změnou je třeba počítat již v rezervační smlouvě

Je pozdě začít řešit otázku daně až při podpisu kupní smlouvy. Opatrnost je na místě již při uzavírání rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud by v této smlouvě nebyla otázka, kdo bude poplatníkem daně, nijak upravena, pak bude povinen přiznat a zaplatit daň ten z účastníků, komu to bude ukládat právní úprava účinná ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Právní úprava neukládá účastníkům v souvislosti se změnou úpravy poplatníka daně povinnost přizpůsobit znění kupní smlouvy nebo zohlednit změny daňové povinnosti v kupní ceně, pokud si něco takového strany předem nedohodly. Přestože tedy prodávající ušetří a kupujícímu vzniknou náklady, se kterými předem nepočítal, je ke spravedlivému vyřešení takové změny třeba dohody obou stran. Je proto vhodné již do rezervační smlouvy nebo do smlouvy o smlouvě budoucí doplnit ustanovení řešící další postup v případě, že by v návaznosti na změnu právní úpravy došlo ke změně poplatníka daně.

Změnit je na místě i některé již uzavřené smlouvy

I v případech, kdy jsou smlouvy již podepsané, je na místě jednání znovu otevřít, pokud hrozí, že před podáním návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího vstoupí novela v účinnost. Přestože riziko hrozí zejména kupujícím, mělo by být i v zájmu prodávajících, aby převod proběhl hladce a nevedl k budoucím sporům.

Při žádosti o obnovení jednání se kupující mohou odvolat na § 1765 NOZ, který stanoví, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Nabízí se sice argument, že strany mohly změnu předvídat s ohledem na to, že návrh novely se projednává již delší dobu, ale vzhledem k tomu, že dříve avizované termíny účinnosti nebyly dodrženy, mohlo být až dosud velmi obtížné posoudit, zda a kdy může vstoupit změna v účinnost.

Pokud se strany nedohodnou v přiměřené lhůtě, může se znevýhodněná strana obrátit na soud s návrhem, aby v souladu s § 1766 odst. 1 NOZ závazek ze smlouvy zrušil nebo změnil tak, aby byla práva a povinnosti stran opět vyvážená. Toto právo musí být uplatněno u soudu v přiměřené lhůtě, přičemž platí domněnka, že tato lhůta činí dva měsíce od okamžiku, kdy strana musela změnu okolností zjistit. Je tedy třeba se o zahájení jednání pokusit co nejrychleji.

Změna se dotkne i souvisejících smluv

Nejen rezervační smlouvy, kupní smlouvy nebo smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy je třeba změnit. Na určení poplatníka daně mohou navazovat i další smlouvy, zejména smlouvy o úschově kupní ceny. Potíže by mohly nastat zejména v případě, že částka na úhradu daně bude složena do úschovy a budou nevhodně nastavené podmínky pro její výplatu na účet finančního úřadu. U většiny současných úschovních smluv je totiž podmínkou pro uvolnění částky určené na daň předložení daňového přiznání prodávajícího s podacím razítkem příslušného finančního úřadu. Po účinnosti novely však již daňové přiznání nebude podávat prodávající, ale kupující, a tato podmínka by tedy nemohla být splněna.

Budou-li obě strany spolupracovat, mohou podobnou situaci snadno vyřešit dodatkem ke smlouvě o úschově, ale pokud by některá ze stran neposkytla potřebnou součinnost, hrozí kupujícímu sankce za pozdní úhradu daně. Je tedy na místě upravit podmínky pro uvolnění financí určených na úhradu daně z úschovy alternativně tak, aby změna poplatníka daně nebyla překážkou zaplacení daně z úschovy. U advokátních a notářských úschov bude změna jednodušší, u některých bankovních úschov je však třeba počítat s tím, že bance může příprava dodatku nějakou dobu trvat a některé banky podobné změny dokonce zpoplatňují.

Komplikacím je jednodušší předcházet

Podobně jako v jiných záležitostech, i zde platí, že je vhodné změny sledovat a ošetřit jejich dopady předem již v prvních uzavíraných smlouvách, než reagovat až na účinnost novely. Většina advokátů i realitních kanceláří již úpravu této problematiky do návrhů smluv zahrnuje u všech případů, kterých by se změna mohla dotknout, ale stále se objevují případy, kde zpracovatel smluv tuto problematiku opomíjí i přesto, že je předpoklad podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí až za delší dobu. Je proto vhodné si pečlivě zkontrolovat, že smlouva možnost změny poplatníka daně řeší a případně ujednání doplnit.

Velmi opatrní by měli být zejména ti, kdo řešící prodej nemovitosti bez realitní kanceláře a bez advokáta. Naprostá většina běžně dostupných vzorů smluv vychází z to, že poplatníkem daně je prodávající. Problematické budu nejen vzory stažené z internetu, stejný problém může nastat i tehdy, pokud se strany nechají inspirovat starší smlouvou, která již byla do katastru nemovitostí úspěšně vložena. Lze očekávat větší množství případů, kdy zpracovatel smluv změnu nezaznamená a bude nadále vycházet ze zastaralých vzorů. I z tohoto důvodu je vhodné dbát na to, aby byly smlouvy připraveny nebo zkontrolovány odborníkem, chyby a opomenutí mohou vést k dalším nákladům a komplikacím.

Autor: Lucie Pražáková | pátek 15.7.2016 14:31 | karma článku: 11.97 | přečteno: 891x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

28.8.2016 v 18:02 | Karma článku: 11.30 | Přečteno: 1961 | Diskuse

Lucie Pražáková

Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

15.7.2016 v 15:56 | Karma článku: 7.66 | Přečteno: 472 | Diskuse

Lucie Pražáková

Chystaný zákon o realitním zprostředkování

Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

10.5.2016 v 13:14 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1413 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 26.75 | Přečteno: 849 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 20.44 | Přečteno: 417 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 175 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 11.94 | Přečteno: 185 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 22.29 | Přečteno: 566 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz