Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

15. 07. 2016 15:56:50
Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

Jaké problémy má zákon řešit?

Důvodová zpráva k návrhu zákona popisuje nedostatky stávajícího stavu, které má nová úprava změnit, jako například

  • chybějící pravidla realitního zprostředkování,
  • nízká odborná kvalifikace osob vykonávajících tuto činnost,
  • nízká konkurenceschopnost našich zprostředkovatelů na evropském trhu,
  • nedostatečná ochrana spotřebitelů a neúčinný dozor nad realitními zprostředkovateli,
  • chybějící definice rozsahu služeb a podstatných náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování,
  • nedůvěra spotřebitelů v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů.

Souhlasím s tím, že je na místě realitní zprostředkování podrobněji upravit, neboť při dispozicích s nemovitostmi smluvní strany často nakládají se značnou částí svého majetku nebo úspor. Mnoho z nich činí podobný obchod jen jednou nebo několikrát za život, a proto od zprostředkovatele očekávají, že bude postupovat s odbornou péčí a bude dbát na bezpečný průběh celé transakce. Realitních kanceláří a makléřů u nás působí velké množství, hovoří se o desítkách tisíc subjektů. Úroveň poskytovaných služeb se tedy u různých zprostředkovatelů opravdu může zásadně lišit. Podle mých zkušeností je však prostředí na trhu realitních služeb vysoce konkurenční, takže jsou zprostředkovatelé, kteří chtějí na trhu dlouhodobě obstát, nuceni na sobě stále pracovat a zlepšovat své služby. Realitní kanceláře, které mají vyšší podíl na trhu, proto důsledně dbají na svou dobrou pověst a dodržování etických pravidel.

Současný stav

Realitní činnost není v současné době regulována žádným zvláštním právním předpisem, ačkoliv převody nemovitostí nepochybně patří mezi potenciálně rizikové transakce, při kterých dochází k dispozicím s vysokými částkami. Realitní činnost je zatím živností ohlašovací volnou a předpokladem pro získání oprávnění k jejímu výkonu je tedy pouze splnění všeobecných podmínek dle živnostenského zákona. Osoba, která zprostředkovává převod nemovitosti, tedy nemusí splňovat žádné požadavky na odbornou způsobilost, které by byly zárukou, že zprostředkovatel má potřebné znalosti a zkušenosti k zajištění bezproblémového průběhu celé transakce, a nemusí být dokonce ani pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu. Současná právní úprava nijak neošetřuje ani úschovu kupní ceny, která je běžnou službou mnoha realitních kanceláří.

Jeví se mi však jako nadbytečné, aby se složitost našeho právního řádu dále zvyšovala přijetím zvláštního zákona o činnosti realitních zprostředkovatelů. Požadavky na odbornou způsobilost makléřů a nové povinnosti by bylo možné do právních předpisů začlenit i novelizací stávajících právních předpisů. Návrh zákona ve mně vyvolává dojem, že se jedná jen o cestu k opačnému extrému. Zatímco v současné době není realitní činnost právním řádem výslovně regulována, podle návrhu nového zákona mají být podrobně upraveny nejen předpoklady přístupu k této profesi a zásady činnosti realitních zprostředkovatelů, ale návrh obsahuje i podrobnou úpravu náležitostí smluv uzavíraných mezi zájemcem a realitní kanceláří. V rozporu s obvyklou terminologií zažitou v oboru nemovitostí se však zájemcem nerozumí zájemce o koupi nabízené nemovitosti, ale může se jednat i o vlastníka nemovitosti, který s realitní kanceláří uzavírá smlouvu o zprostředkování.

Nové požadavky na realitní zprostředkovatele

Realitní činnost se má stát vázanou živností, což znamená, že pro výkon této činnosti bude třeba nově prokázat odbornou způsobilost, tj. požadovanou kombinaci vzdělání a praxe nebo složení zvláštní zkoušky. Praxe může být absolvována v realitní činnosti, uznatelná je i praxe v oceňování majetku pro věci nemovité nebo provádění veřejných dražeb.

Odbornou způsobilostí se rozumí

  • vysokoškolské vzdělání (Mgr.) v oblasti práva nebo ekonomie,
  • vysokoškolské nebo vyšší odborné vzdělání a 1 rok praxe,
  • střední vzdělání s maturitou a 3 roky praxe,
  • střední vzdělání a 5 let praxe,
  • uznání odborné kvalifikace cizího státního příslušníka pro činnost realitní zprostředkování podle zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace, nebo
  • profesní kvalifikace pro činnost obchodníka s realitami podle zákona upravujícího uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Pod posledním bodem shora uvedeného výčtu se skrývá zkouška, o které lze zjistit více informací zde.

Požadavky na odbornou způsobilost bude muset splňovat osoba, která je vůči realitnímu zprostředkovateli v pracovněprávním nebo obdobném vztahu, anebo je členem statutárního orgánu nebo správní rady realitního zprostředkovatele nebo prokuristou, a přímo se podílí na realitním zprostředkování nebo je za tuto činnost odpovědná. Odbornou způsobilost tedy nemusejí prokazovat zaměstnanci a další osoby jednající za realitní kancelář, pokud se na realitním zprostředkování přímo nepodílejí nebo za ni neodpovídají. Asistentka nebo účetní tedy odbornost dokládat nemusí, realitní makléři a osoby, které rozhodují o tom, jak bude realitní kancelář při zprostředkování postupovat, splnění požadavků doložit musí.

Pro splnění podmínek odborné způsobilosti budou mít současní realitní makléři lhůtu 12 měsíců od účinnosti zákona.

Další požadavky a povinnosti

Rozdíl nebude jen v přístupu k této profesi, ale také ve zvýšené odpovědnosti realitního zprostředkovatele. Zvýší se také nároky na poskytování informací spotřebitelům. Smlouvy uzavírané mezi zájemcem a realitní kanceláří budou muset splňovat zákonem stanovené požadavky.

Realitní zprostředkovatelé budou muset být pojištěni pro případ odpovědnosti za škodu s limitem pro jednu pojistnou událost nejméně 3 mil. Kč. Smlouva o realitním zprostředkování bude mít povinně písemnou formu, bude muset být zájemci poskytnuta k seznámení předem a musí být v souladu s údaji, které byly zájemci poskytnuty před jejím uzavřením. Tato smlouva musí obsahovat náležitosti a přílohy zákonem uvedené, jinak by se zprostředkování považovalo za bezúplatné.

Příklady dalších důležitých změn:

  • Doložka o výhradním zprostředkování bude moci být sjednána jen na dobu určitou nejdéle 6 měsíců a nelze sjednat její automatické prodloužení.
  • Provize může být splatná nejdříve dnem, kdy zprostředkovatel obstaral pro zájemce příležitost k uzavření zprostředkované smlouvy.
  • Pokud má zprostředkovatel zájemce zastupovat, musí být plná moc poskytnuta na samostatné listině.
  • Ve smlouvě o realitním zprostředkování budou zakázána ujednání, která ukládají zájemci povinnost uzavřít kupní nebo budoucí smlouvu s třetí osobou nebo stanovují sankce za to, že by zájemce takovou smlouvu neuzavřel.
  • Realitní zprostředkovatel není oprávněn doporučovat poptávajícímu ani zájemci realizaci úschovy finančních prostředků jinak, než prostřednictvím banky, notáře či advokáta.

Kdy vstoupí změna v účinnost?

Zákon zatím ještě nebyl předložen ke schválení poslanecké sněmovně, nelze tedy přesněji odhadnout, zda a kdy dojde k jeho schválení v obou komorách parlamentu a zda v tomto procesu nedojde k jeho změnám. Projde-li úspěšně celý legislativním procesem, vstoupí zákon v platnost dnem jeho vyhlášení se sbírce listin. Povinnost se zákonem řídit však nastává až jeho účinností. Podle návrhu by účinnost zákona měla nastat prvním dnem druhého kalendářního měsíce po dni jeho vyhlášení, takže bude k dispozici nejméně měsíční období pro přípravu. Pro splnění podmínek odborné způsobilosti budou mít makléři ještě rok od účinnosti zákona.

Autor: Lucie Pražáková | pátek 15.7.2016 15:56 | karma článku: 7.66 | přečteno: 472x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

28.8.2016 v 18:02 | Karma článku: 11.30 | Přečteno: 1961 | Diskuse

Lucie Pražáková

Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

15.7.2016 v 14:31 | Karma článku: 11.97 | Přečteno: 891 | Diskuse

Lucie Pražáková

Chystaný zákon o realitním zprostředkování

Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

10.5.2016 v 13:14 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1413 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 29.23 | Přečteno: 1136 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 23.02 | Přečteno: 548 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 188 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 12.53 | Přečteno: 191 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 22.97 | Přečteno: 618 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz