Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

28. 08. 2016 18:02:41
Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

Nový zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zák. opatření Senátu č. 340/2013 Sb. byl 5.8.2016 publikován ve Sbírce zákonů. Vzhledem k tomu, že bylo stanoveno, že zákon nabývá účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení, vstoupí změna v účinnost již 1.11.2016.

Změna se dotkne i smluv uzavřených před tímto datem, pokud se týkají nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí a návrh na vklad do katastru nemovitostí podle nich ještě nebyl podán. Její opomenutí tedy pro kupující představuje velké nebezpečí, že nad rámec kupní ceny budou muset zaplatit ještě 4 % daň z nabytí nemovitých věcí, i když dohoda s prodávajícím byla jiná.

Od 1.11.2016 už nebude možné změnit poplatníka daně dohodou smluvních stran. Bude-li kupní smlouva obsahovat ujednání o tom, že poplatníkem daně bude prodávající, bude taková dohoda neplatná pro rozpor se zákonem a povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň bude mít ze zákona kupující jako nabyvatel. Podle starší úpravy se bude postupovat jen u případů, u nichž byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu do 31.10.2016. U nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí není důležité, kdy byla kupní smlouva podepsána, ale kdy došlo k doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu.

Ošetření otázky daně ve všech smlouvách je v současné době velmi důležité

I když strany předpokládají podání návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího před datem 1.11.2016, je vhodné do smluv doplnit i ustanovení, které bude řešit situaci, pokud by se tento termín nestihl.

Je také pozdě začít řešit otázku daně až při podpisu kupní smlouvy. Ve většině případů uzavření kupní smlouvy předchází podpis rezervační smlouvy, smlouvy o složení blokovacího depozita, smlouvy o smlouvě budoucí apod. Kupující je tak zpravidla předem zavázán uzavřít kupní smlouvu v určitém znění. Opatrnost je proto na místě již při uzavírání rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. Nebude-li zde otázka daně z nabytí nemovitých věcí dostatečně ošetřena, může se kupujícímu transakce o tuto daň prodražit, neboť prodávající může požadovat uzavření kupní smlouvy v dohodnutém znění a nemusí akceptovat požadavky na doplnění. Právní úprava totiž neukládá účastníkům v souvislosti se změnou úpravy poplatníka daně povinnost přizpůsobit znění kupní smlouvy nebo zohlednit změny daňové povinnosti v kupní ceně, pokud si něco takového strany předem nedohodly. Přestože tedy prodávající ušetří a kupujícímu vzniknou náklady, se kterými předem nepočítal, je ke spravedlivému vyřešení takové změny třeba dohody obou stran. Je proto vhodné již do rezervační smlouvy nebo do smlouvy o smlouvě budoucí doplnit ustanovení řešící další postup v případě, že by před podáním návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího došlo ke změně poplatníka daně.

Nejjednodušším řešením je dohoda stran o tom, že poplatníkem daně bude kupující, s tím, že smluvní strany této skutečnosti rovnou přizpůsobí kupní cenu. Pak mohou obě strany počítat s tím, že daňové přiznání podá a daň zaplatí kupující a nemůže se stát, že by smlouva stanovila, že poplatníkem daně je prodávající, ale podle změněné právní úpravy by takové ujednání bylo neplatné a poplatníkem by byl kupující.

Takové řešení však nemusí být vhodné pro všechny případy. Kupující zpravidla investuje většinu svých volných finančních prostředků do úhrady kupní ceny, a může pro něho být obtížné v krátké době po pořízení nemovitosti nést další náklady. Také kupující, kteří financují kupní cenu hypotečním úvěrem, mohou mít potíže se získáním úvěru i na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. V takovém případě se budou strany nejspíše snažit, aby stihly transakci realizovat ještě podle původní právní úpravy. Do nabytí účinnosti zbývají více než 2 měsíce, není tedy nereálné podat smlouvy na katastr včas. Přesto by měly smlouvy obsahovat ujednání, co by se stalo, kdyby se termín pro podání návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího do 31.10.2016 nestihl.

Podrobnosti o možnostech řešení této otázky jsem popisovala v předchozím článku Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem.

Většina informací dostupných na internetu není aktuální, podcenit situaci se nevyplatí

Na mnoha portálech je dosud zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí zveřejněno v původním znění před novelou. Naprostá většina vzorů publikovaných na internetu změnu nezohledňuje. Rizikový bude samozřejmě i postup často užívaný např. při prodeji rekreačních chat a levnějších nemovitostí, kdy se smlouva připraví podle jiné smlouvy, která již prošla vkladem do katastru.

Většina advokátů i realitních kanceláří již úpravu této problematiky do svých návrhů smluv zahrnuje u všech případů, kterých by se změna mohla dotknout, ale stále se objevují případy, kde zpracovatel smluv tuto problematiku opomíjí i přesto, že je předpoklad podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí až za delší dobu, například kvůli fixaci hypotečního úvěru prodávajícího, kvůli tomu že kupující financuje kupní cenu z prodeje vlastní nemovitosti apod. Je proto vhodné si pečlivě zkontrolovat, že smlouva tuto otázku řeší a případně ujednání doplnit.

Pokud bude kupující zavázán uzavřít kupní smlouvu v určitém znění a pro prodávajícího bude změna poplatníka výhodná, nelze vyloučit ani to, že bude podpis kupní smlouvy nebo podání návrhu na vklad oddalováno schválně. Nebude-li mít kupující smluvně ošetřenu možnost se takovému postupu bránit, například možnost od smlouvy odstoupit, může se dostat do nezáviděníhodné situace. U smluv uzavřených před datem publikace novely ve Sbírce zákonů (tj. před 5.8.2016) se mohou kupující se svým požadavkem o obnovení jednání odvolat na § 1765 NOZ, který stanoví, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě. V případném sporu by však nemusel požadavek obstát, neboť strana, která se dožaduje obnovy jednání, musí současně prokázat, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Proti kupujícímu pak bude svědčit, že novela se projednávala delší dobu, a tak bylo možné její přijetí předpokládat. Ve prospěch požadavku kupujícího zase mluví to, že datum předpokládané účinnosti novely bylo oproti původně avizovanému termínu (duben 2016) značně posunuto, a tak bylo obtížné odhadovat, kdy změna vstoupí v účinnost. U smluvních závazků přijatých po 5.8.2016 již tento argument vůbec neobstojí, neboť neznalost zákona neomlouvá, a kupující tedy nemůže tvrdit, že změnu nemohl předpokládat, když v době podpisu byl zákon již platný a čekalo se pouze na jeho účinnost.

Opomenutí může znamenat nepříjemnosti nejen pro stranu kupující. Komplikace mohou vzniknout například i v případě, kdy je částka odpovídající předpokládané dani složena do úschovy a jako prodmínka pro její výplatu je určeno předložení daňového přiznání prodávajícího schovateli. Nesprávná úprava práv a povinností smluvních stran ohledně daně může znamenat zásah do právní jistoty obou smluvních stran. Náprava chyb může být podstatně složitější a nákladnější než předběžná kontrola.

Komplikacím je jednodušší předcházet, a proto je v současné době důležitější než kdy dříve dbát na to, aby smlouvy byly zkontrolovány odborníkem.

Autor: Lucie Pražáková | neděle 28.8.2016 18:02 | karma článku: 13.48 | přečteno: 2101x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Velký pátek jako příležitost

Už několik let je v "portfoliu" státních svátků i Velký pátek, který by mohl být vhodnou příležitostí k uvědomění si tzv. evropských hodnot, s nimiž se poslední léta mediálně žongluje.

28.3.2024 v 9:34 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 11 | Diskuse

Filip Vracovský

Jak to vypadá Mordor ( Rusko ) už nám klepe na dveře ?

Krátká předsváteční úvaha ... Taky vás některé uklidňující zprávy spíš rozruší ? Račte vstoupit .....

28.3.2024 v 9:00 | Karma článku: 6.40 | Přečteno: 101 |

Michael Laitman

Odhalení tajemství Knihy života

Jeden mudrc kdysi řekl: „Člověk musí získat jak vědomosti, tak moudrost.“ Na otázku, jaký je mezi nimi rozdíl, odpověděl: „Vědomosti se získávají čtením knih, moudrost se získává čtením knihy, kterou jsi ty sám.“

28.3.2024 v 4:14 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 24 | Diskuse

Tadeáš Firla

KSČM a Jan Ámos Komenský

Myslím, že politické, nebo náboženské symboly mají veliký význam a pro některé lidí hodně znamenají. Dnes jsem si všiml dvou. Vedle sebe ve skříňce - logo KSČM a portrét Jana Ámose Komenského. Je to změna mysli, nebo pouhá fraška?

28.3.2024 v 1:25 | Karma článku: 8.84 | Přečteno: 123 | Diskuse

Václav Kunft

Krásná česká královna Viola Těšínská.

O Viole Těšínské je zoufale málo písemných zmínek. Není divu, nebyla příliš významná a manželkou panovníka byla pouze rok. O to víc může pracovat fantazie.

27.3.2024 v 15:05 | Karma článku: 14.74 | Přečteno: 332 | Diskuse
Počet článků 8 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2075

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Úzce spolupracuje s realitními kancelářemi. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.pravo-reality.cz

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...