Změny v dani z nabytí nemovitých věcí vstoupí v účinnost už 1.11.2016

28. 08. 2016 18:02:41
Od 1.11.2016 už bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabyvatel. Při opomenutí této změny hrozí kupujícím, že budou platit daň, i když je v kupní smlouvě uvedeno něco jiného.

Nový zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zák. opatření Senátu č. 340/2013 Sb. byl 5.8.2016 publikován ve Sbírce zákonů. Vzhledem k tomu, že bylo stanoveno, že zákon nabývá účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení, vstoupí změna v účinnost již 1.11.2016.

Změna se dotkne i smluv uzavřených před tímto datem, pokud se týkají nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí a návrh na vklad do katastru nemovitostí podle nich ještě nebyl podán. Její opomenutí tedy pro kupující představuje velké nebezpečí, že nad rámec kupní ceny budou muset zaplatit ještě 4 % daň z nabytí nemovitých věcí, i když dohoda s prodávajícím byla jiná.

Od 1.11.2016 už nebude možné změnit poplatníka daně dohodou smluvních stran. Bude-li kupní smlouva obsahovat ujednání o tom, že poplatníkem daně bude prodávající, bude taková dohoda neplatná pro rozpor se zákonem a povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň bude mít ze zákona kupující jako nabyvatel. Podle starší úpravy se bude postupovat jen u případů, u nichž byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu do 31.10.2016. U nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí není důležité, kdy byla kupní smlouva podepsána, ale kdy došlo k doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu.

Ošetření otázky daně ve všech smlouvách je v současné době velmi důležité

I když strany předpokládají podání návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího před datem 1.11.2016, je vhodné do smluv doplnit i ustanovení, které bude řešit situaci, pokud by se tento termín nestihl.

Je také pozdě začít řešit otázku daně až při podpisu kupní smlouvy. Ve většině případů uzavření kupní smlouvy předchází podpis rezervační smlouvy, smlouvy o složení blokovacího depozita, smlouvy o smlouvě budoucí apod. Kupující je tak zpravidla předem zavázán uzavřít kupní smlouvu v určitém znění. Opatrnost je proto na místě již při uzavírání rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. Nebude-li zde otázka daně z nabytí nemovitých věcí dostatečně ošetřena, může se kupujícímu transakce o tuto daň prodražit, neboť prodávající může požadovat uzavření kupní smlouvy v dohodnutém znění a nemusí akceptovat požadavky na doplnění. Právní úprava totiž neukládá účastníkům v souvislosti se změnou úpravy poplatníka daně povinnost přizpůsobit znění kupní smlouvy nebo zohlednit změny daňové povinnosti v kupní ceně, pokud si něco takového strany předem nedohodly. Přestože tedy prodávající ušetří a kupujícímu vzniknou náklady, se kterými předem nepočítal, je ke spravedlivému vyřešení takové změny třeba dohody obou stran. Je proto vhodné již do rezervační smlouvy nebo do smlouvy o smlouvě budoucí doplnit ustanovení řešící další postup v případě, že by před podáním návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího došlo ke změně poplatníka daně.

Nejjednodušším řešením je dohoda stran o tom, že poplatníkem daně bude kupující, s tím, že smluvní strany této skutečnosti rovnou přizpůsobí kupní cenu. Pak mohou obě strany počítat s tím, že daňové přiznání podá a daň zaplatí kupující a nemůže se stát, že by smlouva stanovila, že poplatníkem daně je prodávající, ale podle změněné právní úpravy by takové ujednání bylo neplatné a poplatníkem by byl kupující.

Takové řešení však nemusí být vhodné pro všechny případy. Kupující zpravidla investuje většinu svých volných finančních prostředků do úhrady kupní ceny, a může pro něho být obtížné v krátké době po pořízení nemovitosti nést další náklady. Také kupující, kteří financují kupní cenu hypotečním úvěrem, mohou mít potíže se získáním úvěru i na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. V takovém případě se budou strany nejspíše snažit, aby stihly transakci realizovat ještě podle původní právní úpravy. Do nabytí účinnosti zbývají více než 2 měsíce, není tedy nereálné podat smlouvy na katastr včas. Přesto by měly smlouvy obsahovat ujednání, co by se stalo, kdyby se termín pro podání návrhu na vklad vlastnického práva pro kupujícího do 31.10.2016 nestihl.

Podrobnosti o možnostech řešení této otázky jsem popisovala v předchozím článku Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem.

Většina informací dostupných na internetu není aktuální, podcenit situaci se nevyplatí

Na mnoha portálech je dosud zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí zveřejněno v původním znění před novelou. Naprostá většina vzorů publikovaných na internetu změnu nezohledňuje. Rizikový bude samozřejmě i postup často užívaný např. při prodeji rekreačních chat a levnějších nemovitostí, kdy se smlouva připraví podle jiné smlouvy, která již prošla vkladem do katastru.

Většina advokátů i realitních kanceláří již úpravu této problematiky do svých návrhů smluv zahrnuje u všech případů, kterých by se změna mohla dotknout, ale stále se objevují případy, kde zpracovatel smluv tuto problematiku opomíjí i přesto, že je předpoklad podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí až za delší dobu, například kvůli fixaci hypotečního úvěru prodávajícího, kvůli tomu že kupující financuje kupní cenu z prodeje vlastní nemovitosti apod. Je proto vhodné si pečlivě zkontrolovat, že smlouva tuto otázku řeší a případně ujednání doplnit.

Pokud bude kupující zavázán uzavřít kupní smlouvu v určitém znění a pro prodávajícího bude změna poplatníka výhodná, nelze vyloučit ani to, že bude podpis kupní smlouvy nebo podání návrhu na vklad oddalováno schválně. Nebude-li mít kupující smluvně ošetřenu možnost se takovému postupu bránit, například možnost od smlouvy odstoupit, může se dostat do nezáviděníhodné situace. U smluv uzavřených před datem publikace novely ve Sbírce zákonů (tj. před 5.8.2016) se mohou kupující se svým požadavkem o obnovení jednání odvolat na § 1765 NOZ, který stanoví, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě. V případném sporu by však nemusel požadavek obstát, neboť strana, která se dožaduje obnovy jednání, musí současně prokázat, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Proti kupujícímu pak bude svědčit, že novela se projednávala delší dobu, a tak bylo možné její přijetí předpokládat. Ve prospěch požadavku kupujícího zase mluví to, že datum předpokládané účinnosti novely bylo oproti původně avizovanému termínu (duben 2016) značně posunuto, a tak bylo obtížné odhadovat, kdy změna vstoupí v účinnost. U smluvních závazků přijatých po 5.8.2016 již tento argument vůbec neobstojí, neboť neznalost zákona neomlouvá, a kupující tedy nemůže tvrdit, že změnu nemohl předpokládat, když v době podpisu byl zákon již platný a čekalo se pouze na jeho účinnost.

Opomenutí může znamenat nepříjemnosti nejen pro stranu kupující. Komplikace mohou vzniknout například i v případě, kdy je částka odpovídající předpokládané dani složena do úschovy a jako prodmínka pro její výplatu je určeno předložení daňového přiznání prodávajícího schovateli. Nesprávná úprava práv a povinností smluvních stran ohledně daně může znamenat zásah do právní jistoty obou smluvních stran. Náprava chyb může být podstatně složitější a nákladnější než předběžná kontrola.

Komplikacím je jednodušší předcházet, a proto je v současné době důležitější než kdy dříve dbát na to, aby smlouvy byly zkontrolovány odborníkem.

Autor: Lucie Pražáková | neděle 28.8.2016 18:02 | karma článku: 11.30 | přečteno: 1961x

Další články blogera

Lucie Pražáková

Návrh zákona o realitním zprostředkování už má konkrétní podobu

Realitní kanceláře a makléře čekají velké změny. Jejich činnost má být upravena novým zákonem, který má zajistit ochranu spotřebitele, kultivaci podmínek poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek u nás a v EU.

15.7.2016 v 15:56 | Karma článku: 7.66 | Přečteno: 472 | Diskuse

Lucie Pražáková

Novela daně z nabytí nemovitých věcí byla schválena Senátem

Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla 14.7.2016 schválena Senátem. Již od 1.11.2016 by mohli být jedinými poplatníky této daně nabyvatelé.

15.7.2016 v 14:31 | Karma článku: 11.97 | Přečteno: 891 | Diskuse

Lucie Pražáková

Chystaný zákon o realitním zprostředkování

Připravovaný zákon o realitním zprostředkování bude pravděpodobně znamenat velké změny v činnosti realitních kanceláří a realitních makléřů. Jaké změny přinese realitním profesionálům a jejich klientům a kdy vstoupí v účinnost?

10.5.2016 v 13:14 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1413 | Diskuse

Další články z rubriky Společnost

Tomáš Vodvářka

Jsem lékař s arogancí bez hranic

Kolega bloger Michal Pohanka napsal velmi čtivý článek, v němž tepe zlořády našeho zdravotnictví. Myslím, že je ještě velmi shovívavý, protože skutečnost je daleko horší. Zde je můj coming out.

14.11.2018 v 12:52 | Karma článku: 29.68 | Přečteno: 1136 | Diskuse

Hana Rebeka Šiander

Babišova podivná láska k dětem

Premiér Andrej Babiš miluje své děti a chce pro ně to nejlepší. Na druhou stranu nemá problém na své dvě duševně nemocné děti přepsat firmu Čapí hnízdo a vystavit je trestnímu stíhání, vyšetřování a možná i soudu a trestu.

14.11.2018 v 12:45 | Karma článku: 23.02 | Přečteno: 548 | Diskuse

Marek Hurt

Proč Česko nemá mít plynovou energetiku?

Využívání plynu má téměř samá pozitiva, ale má také zásadní nevýhody. Minimálně dvě. To, že jeho spalováním vznikají emise, byť poloviční oproti uhlí, je ta první.

14.11.2018 v 10:40 | Karma článku: 7.16 | Přečteno: 188 | Diskuse

Tomáš Gayer

Drobná poznámka k podzimním honitbám

Podzim je krásný čas. Nejen pro potulky po lesních cestách, sbírání hub, ale je to též ideální doba pro honitby. Je tu ale občas drobný problém: Ty mlhy!!!

14.11.2018 v 10:23 | Karma článku: 12.53 | Přečteno: 191 | Diskuse

Jan Machač

Austrálie ukazuje základní problém obnovitelných zdrojů

Jeden celý světadíl oficiálně odmítá požadavek OSN i nátlak aktivistů. Bude zajímavé sledovat dvě věci: co udělá OSN a aktivisté a zda někomu z „bojovníků proti klimatické změně“ dojde, co dělají špatně.

14.11.2018 v 10:19 | Karma článku: 23.29 | Přečteno: 618 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2130

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Spolupracuje s realitními kancelářemi, bytovými družstvy a společenstvími vlastníků, kterým poskytuje nejen právní servis k jejich činnosti, ale nabízí pro ně i řadu bezplatných informací a materiálů. Působí také jako externí poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.advokatka.xf.cz

Další články a podklady pro realitní kanceláře, kupující, prodávající, pronajímatele, bytová družstva i SVJ naleznete na stránce www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz