Sobota 22. ledna 2022, svátek má Slavomír
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 22. ledna 2022 Slavomír

Nový zákon o realitním zprostředkování - co a kdy musí plnit realitní zprostředkovatelé?

24. 02. 2020 11:45:33
Nový zákon o realitním zprostředkování nebo také "realitní zákon" výrazně zpřísňuje podmínky podnikání realitních zprostředkovatelů. Již nyní však vznikají výkladové nejasnosti a není jednoznačné, kdy vlastně vstoupí v účinnost.

Zákon o realitním zprostředkování neboli "realitní zákon" byl 17. 2. 2020 vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 18 pod číslem 39/2020 Sb. Realitní zprostředkovatele čeká dokládání kvalifikace, povinné pojištění a přísná pravidla úschov.

Realitní zprostředkování se stává vázanou živností, realitní zprostředkovatelé tedy budou muset dokládat vzdělání a praxi v oboru. Realitní zprostředkovatelé budou povinně pojištěni pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Tyto povinnosti se týkají nejen nových realitních zprostředkovatelů, ale i těch, kdo dosud poskytovali realitní služby na základě volné živnosti. Stávajícím realitním zprostředkovatelům zákon dává lhůtu 2 měsíce od nabytí účinnosti zákona na zajištění pojištění a 6 měsíců od účinnosti zákona na to, aby ohlásili živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložili doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti.

Za nezajištění pojištění hrozí sankce až 1.000.000,- Kč. Pokud si stávající realitní zprostředkovatel neohlásí novou živnost "Realitní zprostředkování" a nedoloží odbornou způsobilost, jeho oprávnění k poskytování realitního zprostředkování dosavadního živnostenského oprávnění zanikne uplynutím 6 měsíců od nabytí účinnosti zákona.

Zákon se vztahuje na všechny podnikatele, kteří poskytují realitní zprostředkování (tj. zprostředkovávají uzavření smluv o prodeji, nájmu či jiném užívání nemovitosti). Nevztahuje se však na zprostředkování ubytování. Pod pojmem podnikání je třeba rozumět soustavnou činnost prováděnou samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní účet a odpovědnost za účelem dosažení zisku.O podnikání tedy nepůjde u jednorázového zprostředkování nebo při výkonu závislé činnosti v pracovním či obdobném poměru (např. na základě dohody o provedení práce).

Zákon také stanoví, že realitní zprostředkování vždy zahrnuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem a zpravidla zahrnuje i další služby jako inzerci, posouzení stavu nemovitosti a odhad ceny, marketing, zajištění prohlídek, obstarání stavebně technické dokumentace, zprostředkování právních služeb a úschovy.

O realitní zprostředkování tedy nejde, pokud poskytované služby nezahrnují vyhledání zájemce o uzavření realitní smlouvy (tj. smlouvy o převodu, nájmu či jiném užívání nemovitosti), a to ani tehdy, pokud služby zahrnují některé z dalších vyjmenovaných položek. Samotná inzerce, zpracování odhadu nebo zprostředkování finančních či právních služeb při převodu či pronájmu nemovitosti tedy nejsou realitním zprostředkováním, tím se stávají až v kombinaci s vyhledáním zájemce o uzavření smlouvy.

Pod pojmem "zájemce" se však rozumí nejen zájemce o koupi či nájem nemovitosti, ale může jít i o vlastníka nemovitosti, který má zájem ji prodat či pronajmout. O realitní zprostředkování půjde nejen při vyhledání kupujícího či nájemce i tehdy, pokud bude podnikatel vyhledávat vhodnou nemovitost na základě poptávky na koupi či nájem nemovitosti s určitými vlastnostmi (a tím i jejího vlastníka, který je ochoten svou nemovitost prodat či pronajmout). Na povahu realitního zprostředkování tedy nemá vliv, zda je zprostředkovatel činný pro toho, kdo nemovitost k prodeji či pronájmu nabízí nebo pro toho, kdo ji naopak poptává.

Účinnost zákona

Realitní kanceláře a realitní makléře samozřejmě zajímá, od kdy jsou povinni se novým zákonem řídit, resp. v jakých lhůtách musí splnit zákonem vyžadované povinnosti ohledně doložení kvalifikace, pojištění apod. Jako datum účinnosti zákona se uvádí 3.3.2020, ale situace není zcela jednoznačná. Na to, kdy zákon vstoupí v účinnost se objevují dva názory. V § 27 nového realitního zákona je totiž uvedeno, že zákon nabývá účinnosti 1. ledna 2020. To však neodpovídá skutečnosti, neboť zákon nemůže vstoupit v účinnost dříve, než byl publikován ve Sbírce zákonů.

Podle dosavadní judikatury by v případě, že právní předpis uvádí dřívější datum účinnosti než je datum jeho publikace ve Sbírce zákonů, měl předmětný právní předpis nabýt účinnosti 15. dnem po jeho vyhlášení ve Sbírce zákonů. Zákon by tedy měl vstoupit v účinnost 3.3.2020.

Objevuje se však i další názor, že by zákon měl vstoupit v účinnost až 1.7.2020, který se opírá o zákon č. 309/1999 Sb., o Sbírce zákonů a Sbírce mezinárodních smluv, který v § 3 odstavci 6 upravuje danou problematiku takto:

"Je-li stanoven den nabytí účinnosti, který předchází dni vyhlášení právního předpisu ve Sbírce zákonů, právní předpis vyhlášený ve Sbírce zákonů nabývá účinnosti k nejbližšímu 1. lednu nebo k nejbližšímu 1. červenci kalendářního roku."

Je pochopitelné, že na základě tohoto ustanovení, mohou realitní kanceláře nabýt dojem, že zákon o realitním zprostředkování vstoupí v účinnost až v červenci a na přípravu je tedy dost času. Je však třeba vzít v úvahu, že toto ustanovení bylo do zákona č. 309/1999 Sb. doplněno novelou 277/2019 Sb., která je v dané části účinná od od 31.12.2019. V přechodných ustanoveních této novely se stanoví, že u právních předpisů vyhlašovaných ve Sbírce zákonů, které byly předloženy přede dnem nabytí účinnosti novely a budou vyhlášeny až po nabytí účinnosti novely, se postupuje podle původního znění zákona. Zákon o realitním zprostředkování byl předložen poslanecké sněmovně již v únoru 2019, takže by se jej daná novela ještě týkat neměla.

Realitní zprostředkovatelé by tedy měli počítat s účinností podle dosavadní judikatury k 3. březnu 2020.

Bezúhonnost

Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný, tj. nesmí být pravomocně odsouzen pro úmyslný ani nedbalostní trestný čin spáchaný v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. U právnických osob musí být bezúhonní nejen členové jejich statutárních orgánů a osoby v obdobném postavení, ale i jejich skuteční majitelé, tj. fyzické osoby, které mají v této právnické osobě fakticky nebo právně možnost vykonávat rozhodující vliv. U obchodních korporací platí vyvratitelná domněnka, že skutečným majitelem je fyzická osoba, která (sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě) disponuje více než 25 % hlasovacích práv nebo má více než 25 % podíl na základním kapitálu nebo je příjemcem alespoň 25 % zisku.

Vzdělání a praxe

Pro splnění požadavků na odbornou způsobilost realitního zprostředkovatele zákon požaduje splnění jednoho z těchto bodů:

  • magisterské vysokoškolské vzdělání v oblasti právo, ekonomie či stavebnictví,
  • bakalářské vysokoškolské vzdělání, titul MBA v oboru nemovitostí a 1 rok praxe,
  • vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitou a 3 roky praxe v oboru,
  • složení odborné zkoušky podle podle zákona č. 179/2006 Sb., o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Realitní zprostředkování bylo také zařazeno do seznamu živností, jejichž výkon je podnikatel povinen zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost. Realitní zprostředkovatel je povinen vést o těchto osobách evidenci a uchovávat kopie dokladů prokazujících jejich způsobilost, a to po celou dobu výkonu činnosti prostřednictvím těchto osob a navíc ještě 3 roky ode dne, kdy u něho tyto osoby ukončí činnost. Pro tyto osoby jsou požadavky na vzdělání a praxi o něco mírnější, postačí jim splnit jeden z těchto bodů:

  • magisterské vysokoškolské vzdělání v oblasti právo, ekonomie či stavebnictví
  • vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitou a 1 rok praxe v oboru,
  • složení odborné zkoušky podle podle zákona č. 179/2006 Sb., o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
  • tříletá praxe v oboru v nezávislém postavení nebo v pracovněprávním vztahu,
  • uznání odborné kvalifikace získané v zahraničí.

U realitních makléřů, kteří činnost vykonávali na základě vlastního živnostenského listu nemusí dostačovat jen doložení trvání volné živnosti, neboť živnostenské oprávnění ještě není dokladem o tom, že daný podnikatel činnost skutečně soustavně vykonával. Pravděpodobně bude třeba doložit i daňová přiznání, ze kterých bude vyplývat, jakou část svých příjmů daná osoba z této činnosti dosáhla.

Praxe může být získána i v příbuzných oborech. Za příbuzné se podle živnostenského zákona považují takové obory, které užívají stejných nebo podobných pracovních postupů a odborných znalostí. Mohlo by se tedy jednat např. o praxi při zprostředkování hypotečních úvěrů či správu nemovitostí.

Odborná zkouška má několik částí. Písemně se prověřuje orientace v právní úpravě, týkající se činností zprostředkovatele v oblasti realit (zákon o realitním zprostředkování, občanský zákoník, katastrální zákon, stavební zákon, insolvenční zákon, daňové předpisy, zákon o hospodaření energií, předpisy proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu), orientace v principech marketingu a v oblasti inzertních médií a znalost finančních produktů ve vztahu k nemovitostem. Praktickým předvedením a ústním ověřením se prokazuje orientace ve stavební výkresové dokumentaci, schopnost navrhnout marketingovou strategii a vytvořit inzerát pro prodej či pronájem nemovitosti, vyhledat v nabídce nemovitost dle zadaných parametrů, vyhledat a analyzovat dostupné informace o nemovitosti, stanovit nabídkovu cenu či obvyklou výši nájemného, schopnost vést obchodní jednání a znalost etického kodexu. Ústní zkouškou se prokazují znalosti z oblasti stavebnictví (pojmy, typy staveb a nosných a nenosných konstrukcí, základní stavební prvky, nejčastější vady staveb

Více informací o odborné zkoušce je k dispozici zde: https://www.narodnikvalifikace.cz/kvalifikace-1387/hodnotici-standard

Nesplňuje-li realitní zprostředkovatel požadavky na odbornou způsobilost, může provozovat živnost realitního zprostředkování prostřednictvím odpovědného zástupce, který tyto požadavky splňuje. Odpovědným zástupcem je fyzická osoba ustanovená podnikatelem, kterému odpovídá za řádný provoz živnosti a za dodržování živnostenskoprávních předpisů a je k němu ve smluvním vztahu. Jedna osoba může vykonávat funkci odpovědného zástupce maximálně pro čtyři podnikatele. Ustanovení odpovědného zástupce i ukončení výkonu jeho funkce je podnikatel povinen do 15 dnů oznámit živnostenskému úřadu.

Pojištění

Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientovi újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Limit pojistného plnění musí činit nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce. Případná spoluúčast nesmí překročit 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

Realitní zprostředkovatel je povinen předložit stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů od jejího uzavření či při změnách limitu pojistného plnění nebo výše sjednané spoluúčasti. Podnikatel je povinen informovat ministerstvo také o ukončení smlouvy. Realitní zprostředkovatel je povinen klientům na vyžádání předložit pojistku potvrzující uzavření pojistné smlouvy.

Poloviční limity pojistného plnění platí pro realitní makléře, kteří mají postavení realitních zprostředkovatelů, ale jsou na základě písemné smlouvy s realitní kanceláří (právnickou osobou, která je sama realitním zprostředkovatelem), oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky realitní kanceláře. V takovém případě je však povinen předložit klientům na vyžádání nejen doklad o pojištění, ale i smlouvu uzavřenou s realitní kanceláří.

Úschovy

Zákon na jednu stranu stanoví, že realitní zprostředkovatel může nabízet pouze zprostředkování úschovy u banky, notáře, advokáta či exekutora, na druhou stranu však umožňuje, aby realitní zprostředkovatel úschovu poskytl na základě písemné žádosti klienta na samostatné listině, a stanoví podmínky takové úschovy. V praxi si lze jen těžko představit, že by klient z vlastní iniciativy sepsal písemnou žádost o úschovu v realitní kanceláři, aniž by mu realitní kancelář takovou možnost sama nabídla. Realitní kanceláře, které splní zákonné požadavky pro provádění úschov, své klienty na tuto možnost jistě nějakým způsobem upozorní a pomohou mu se sepsáním žádosti, což je podle mého názoru velmi blízké situaci, kdy by realitní kancelář úschovu přímo nabízela. Ustanovení, které na první pohled působí jako zákaz nabízení úschov v realitní kanceláři tak bude mít nejspíše za výsledek, že úschovy v realitních kancelářích budou dále běžně poskytovány a klient pouze realitní kanceláři podepíše jeden dokument navíc.

Při poskytování úschov musí realitní zprostředkovatel plnit tato pravidla:

  • smlouva o úschově musí být uzavřena písemně,
  • přijetí a výplata prostředků jsou možné jen bezhotovostně,
  • pro každý případ musí být zřízen samostatný účet u banky,
  • prostředky na účtu úschovy mohou být použity jen v souladu s účelem realitní smlouvy,
  • realitní zprostředkovatel informuje banku, že majitelem prostředků na tomto účtu je třetí osoba,
  • vedení evidence úschov, která obsahuje předepsané údaje o uschovateli a příjemci a jejich zástupcích, výši uschované částky a měnu, datum jejího přijetí do úschovy a vydání z úschovy, podmínky pro její vydání, účet příjemce (popř. i údaje majitele účtu, nejde-li o osobu shodnou s příjemcem), datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci
  • informovat obecní živnostenský úřad o poskytnutí první úschovy.

Realitní zákon neukládá realitnímu zprostředkovateli, aby limity pojistného plnění jeho pojištění převyšovaly uschovanou částku.

Kontroly a sankce

Plnění povinností realitních zprostředkovatelů budou kontrolovat živnostenské úřady a Ministerstvo pro místní rozvoj.

Živnostenské úřady budou kontrolovat zejména plnění požadavků na bezúhonnost a plnění povinností při úschově peněz. Realitnímu zprostředkovateli, který nebude splňovat podmínku bezúhonnosti může živnostenský úřad zrušit živnost, za porušení podmínek úschov může uložit pokutu až 500.000,- Kč.

Kontrolu dodržování povinnosti pojištění realitního zprostředkovatele bude vykonávat Ministerstvo pro místní rozvoj. Nepojištěným realitním zprostředkovatelům hrozí pokuta až 1.000.000,- Kč, pokuty až 100.000,- Kč však hrozí i v případě, že je realitní zprostředkovatel pojištěn, ale nedoloží ministerstvu smlouvu o pojištění nebo její následné změny.

Autor: Lucie Pražáková | pondělí 24.2.2020 11:45 | karma článku: 8.53 | přečteno: 894x

Další články blogera

Další články z rubriky Společnost

Jiří Jemelka

Dětské nemoci firem

Známe je všichni. Přesto do 10 let věku přežije cca.1 z 10 firem. Častá nemoc je firemní angína. Musíte zůstat doma/ve firmě a neprodáváte - nebo-li nejde vám obchod. A bez prodeje nepřežijete.

22.1.2022 v 8:01 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 46 | Diskuse

Michael Laitman

Útěk z facebooku

Ve skutečnosti nás sociální sítě nespojují, ale osamoceně sedíme před svou kamerou. Navíc sedíme z vlastní vůle.

22.1.2022 v 2:38 | Karma článku: 15.64 | Přečteno: 606 | Diskuse

Blanka Fay

Seriál Rédl , síla peněz a pohádkové konce..

I když sleduji televizi jen o Vánocích, tak mne občas další teplota a pocení donutí k tomu, abych se podívala v televizi na něco nového.

21.1.2022 v 21:04 | Karma článku: 6.93 | Přečteno: 189 | Diskuse

Bohumír Šimek

Co bude dál s covidem?

Jako praktický lékař ve výslužbě se vás pokusím s laickým zjednodušením poučit, co nás čeká v našem souboji s koronavirem, a kdy konečně budeme žít normálně bez omezení.

21.1.2022 v 20:17 | Karma článku: 14.77 | Přečteno: 498 | Diskuse

Barbora Vomáčková

Blackout je jako jihomoravské tornádo. U něj taky nikdo nevěřil, že přijde

V energetice se delší dobu děje něco sakra dramatického. Je normální, že během jednoho roku málem zhasne celá Evropa, v Česku skončí desítky prodejců s téměř milionem zákazníků a ceny energií a plynu vystoupí na několikanásobek?

21.1.2022 v 17:39 | Karma článku: 30.64 | Přečteno: 563 | Diskuse
Počet článků 8 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2021

JUDr. Lucie Pražáková je advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení. Pro své klienty pravidelně řeší převody nemovitostí od přípravy smluv přes advokátní úschovu kupní ceny až po ověření podpisů. Úzce spolupracuje s realitními kancelářemi. Můžete se na ni obrátit i pro kontrolu kupních a nájemních smluv, přípravu prohlášení vlastníka a převody bytů do osobního vlastnictví. Více informací o její kanceláři se dozvíte ze stránek www.pravo-reality.cz

Najdete na iDNES.cz