Jako advokátka se specializací na nemovitosti a bydlení se často setkávám s dotazy, zejména z řad realitních profesionálů, v jaké fázi se nachází projednávání zákona o realitním zprostředkování, a zda už je známo, jaké povinnosti bude tento zákon pro realitním kancelářím ukládat. Ve spolupráci s kolegyní - advokátní koncipientkou Mgr. Lucií Altmanovou jsem proto shrnula dostupné informace v tomto článku.
Realitní činnost není v současné době regulována žádným zvláštním právním předpisem, ačkoliv převody nemovitostí nepochybně patří mezi potenciálně rizikové transakce, při kterých dochází k dispozicím s vysokými částkami. Realitní činnost je zatím živností ohlašovací volnou a předpokladem pro získání oprávnění k jejímu výkonu je tedy pouze splnění všeobecných podmínek dle živnostenského zákona. Osoba, která zprostředkovává převod nemovitosti, tedy nemusí splňovat žádné požadavky na odbornou způsobilost, které by byly zárukou, že zprostředkovatel má potřebné znalosti a zkušenosti k zajištění bezproblémového průběhu celé transakce, a nemusí být dokonce ani pojištěna pro případ odpovědnosti za škodu. Současná právní úprava nijak neošetřuje ani úschovu kupní ceny, která je běžnou službou mnoha realitních kanceláří. Tato situace by se však měla změnit, neboť vláda přípravuje návrh nového zákona o realitním zprostředkování.
Důvody přípravy zákona a problémy, které má řešit
Jako důvod pro zahájení přípravy návrhu věcného záměru zákona jsou uváděny opakující se problémy v souvislosti s činností realitních zprostředkovatelů. Deklarované cíle návrhu jsou:
- Vymezení základního právního rámce pro poskytování služeb realitních zprostředkovatelů
- Posílení ochrany práv spotřebitelů
- Zvýšení důvěry spotřebitelů v realitní služby
Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení vypracovaná Ministerstvem pro místní rozvoj vymezuje tyto problémové okruhy, kterými by se měl nový zákon zabývat:
a) volný vstup realitních zprostředkovatelů na trh a jejich nízká či zcela chybějící odborná kvalifikace, nízká konkurenceschopnost v rámci evropského trhu,
b) neúčinná ochrana práv spotřebitelů a nedostatečný dohled a kontrola nad realitními zprostředkovateli,
c) chybějící definice rozsahu poskytovaných služeb a některých podstatných náležitostí smlouvy o zprostředkování,
d) nedůvěra spotřebitelů v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů.
Přesné znění zákona se teprve připravuje
Návrh zákona je zatím ve fázi věcného záměru s tím, že se teprve připravuje jeho paragrafované znění, takže zatím není jisté, jak přesně by měl nový zákon vypadat a zda a v jaké konkrétní podobě bude nakonec přijat. Návrh věcného záměru zákona je zveřejněn zde: http://www.mmr.cz/getmedia/c8c04144-11ce-4990-aebe-2314d03bfc85/Vecny_zamer_zakona_o_poskytovani_sluzeb_realitnich_zprostredkovatelu.pdf
V rámci návrhu bylo rozpracováno několik variant. Varianta 1 zvažovala úpravu stávajících předpisů - změnu živnostenského zákona tak, aby se realitní zprostředkování stalo vázanou živností. Varianta 2 počítala se vznikem zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů beze změny živnostenského zákona, tj. při zachování realitního zprostředkování jako živnosti volné. Varianta 3 předpokládá vznik zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů a úpravu živnostenského zákona, podle které by se z realitního zprostředkování stala vázaná živnost. Varianta 4 rozebírala možnost vzniku nového zákona a vymezení činnosti mimo živnostenský zákon.
Věcný záměr zákona o realitním zprostředkování schválila vláda dne 18.1.2016 s tím, že s přiklonila k variantě č. 3 předkládaného návrhu.
Podmínka odborné způsobilosti by neměla být překážkou
Realitní činnost v současné době spadá do kategorie volných živností, a může ji tedy vykonávat každý, kdo splňuje podmínku plné svéprávnosti a bezúhonnosti ve smyslu živnostenského zákona. Podle návrhu věcného záměru nového zákona by se realitní činnost spočívající ve zprostředkování měla stát živností vázanou, což znamená, že pro výkon této činnosti bude třeba nově prokázat odbornou způsobilost. Tato změna se nedotkne části realitní činnosti zahrnující nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje a prodej nemovitostí, která by měla zůstat živností volnou. Stejně jako u jiných vázaných živností bude odborná způsobilost vyžadována pouze u podnikatelů - fyzických osob a je-li podnikatelem právnická osoba, musí všeobecné a zvláštní podmínky splňovat její odpovědný zástupce. Požadavky se naopak netýkají běžných zaměstnanců.
Podmínku odborné způsobilosti bude možné splnit především složením zkoušky u autorizované osoby (není podstatné, jak a kde byly znalosti získány, není předepsáno absolvování určitého vzdělání), což by podle návrhu věcného záměru zákona nemělo být problémem pro kohokoliv, kdo má alespoň základní znalosti a dovednosti v oblasti realit. Po úspěšném složení této zkoušky uchazeč získá osvědčení o uznání profesní kvalifikace, které by mělo být postačující k prokázání odborné způsobilosti. Zkouška by však nemusela být řešením zcela pro všechny. neboť návrh obsahuje i zmínku, že osvědčení o uznání profesní kvalifikace bude k prokázání odborné způsobilosti třeba doložit spolu s dokladem o ukončeném středoškolském vzdělání. Současným realitním makléřům by měla být pro případné doplnění příslušné kvalifikace poskytnuta doba minimálně 12 měsíců od účinnosti nového zákona. Spíše se však počítá s dvouletým přechodným obdobím.
Ti, kteří již několik let působí v oboru, se pravděpodobně budou moci zkoušce vyhnout. Zvažuje se totiž možnost, že požadavek na profesní kvalifikaci by bylo možné nahradit několikaletou praxí v realitní činnosti.
Pouze tehdy, pokud uchazeč nesplní podmínku odborné způsobilosti žádnou z variant, tedy pokud nezíská profesní kvalifikaci na základě složení zkoušky a ani nebude mít za sebou dostatečně dlouhou praxi v oboru, bude moci vykonávat činnost realitního zprostředkovatele pouze za předpokladu splnění přísnějších podmínek, jako například dosažení předepsaného vysokoškolského vzdělání.
Zvláštní pravidla pro úschovy realitních kanceláří
Zcela nově mají být zvlášť právně upraveny úschovy realitních kanceláří. Realitní kancelář, která převezme peníze klienta do své úschovy, bude povinna je uložit výhradně na zvlášť k tomu zřízený účet, který bude oddělen od ostatních finančních prostředků realitní kanceláře. Zároveň bude třeba ohledně každé této transakce uzavřít smlouvu o úschově, ve které bude úschova peněz dostatečně ošetřena; řešení těchto otázek pouze ve zprostředkovatelské smlouvě nebude dostačující, protože stranou této smlouvy je zpravidla pouze jeden účastník transakce - prodávající a smlouvu o úschově bude třeba uzavírat i se složitelem financí - kupujícím.
Návrh počítá pouze s omezeným využítím úschov realitních kanceláří. Podle návrhu bude totiž možné do úschovy realitní kanceláře složit finanční prostředky pouze do určitého limitu realizované transakce, který bude stanoven zákonem. Pro úschovu zbývající částky přesahující tento limit budou realitní kanceláře povinny využít služeb notáře, advokáta či banky.
V případě úpadku realitní kanceláře hrozí riziko, že peníze uložené na účtu realitní kanceláře budou postiženy v insolvenčním řízení proti této realitní kanceláři, a to i v případě, že by byly uloženy na odděleném účtu a osoby, pro které realitní kancelář finanční prostředky spravovala by měli pouze možnost přihlásit svou pohledávku do insolvenčního řízení bez jakéhokoli práva na přednostní uspokojení ze složených peněz. Aby se těmto nežádoucím situacím předešlo, má nový zákon výslovně stanovit, že peněžní prostředky v držení realitní kanceláře, které jsou vlastnictví jiných osob, netvoří majetkovou podstatu dlužníka (tedy realitní kanceláře). Klienti budou více chráněni i v případě exekuce (resp. výkonu rozhodnutí) vedené proti realitní kanceláři, neboť zákon by měl výslovně vymout prostředky klientů uložené na odděleném účtu realitní kanceláře z majetku postižitelného exekucí (resp. výkonem rozhodnutí).
Sjednání pojištění odpovědnosti za škodu se stane povinností
Podobně jako příslušníci řady jiných profesí (jako jsou např. pojišťovací makléři, daňoví poradci atd.) i realitní makléři budou nově muset být po celou dobu výkonu realitního zprostředkování pojištěni pro případ odpovědnosti za škodu související s výkonem této činnosti. Pokud realitní zprostředkovatel nebude mít pojištění sjednané, bude mu za to hrozit pokuta. Tato povinnost se nebude vztahovat na zaměstnance realitní kanceláře, protože za jimi způsobenou škodu odpovídá klientům realitní kancelář a nikoli její zaměstnanec, který škodu způsobil.
Nové povinnosti realitních makléřů
Nový zákon výslovně stanoví zvláštní povinnosti realitních zprostředkovatelů, jejichž účelem je především ochrana stran při převodu nemovitosti. Mezi těmito povinnostmi návrh věcného záměru zákona předně vyjmenovává povinnost vykonávat realitní činnost s odbornou péčí a povinnost chránit zájmy klienta. Zákon by měl dále zavést širokou informační povinnost - realitní zprostředkovatel bude povinen poskytovat stranám obchodu všechny dostupné a relevantní informace, které mohou ovlivnit jejich rozhodování. Kromě toho bude realitní makléř ze zákona povinen si ověřovat informace poskytnuté klientem, které budou dostupné z veřejných registrů, a další důležité údaje o prodávané nemovitosti, např. zda je prodávající oprávněn nemovitost převést, zda na nemovitosti neváznou nějaké právní vady apod. Pokud by realitní zprostředkovatel některou ze svých povinností porušil, odpovídal by za případnou škodu, která by tím zúčastněné straně vznikla.
Pokud návrh zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů projde celým legislativním procesem, předpokládá se, že začne platit nejdříve koncem roku 2017, legislativní proces se však může protáhnout i na dobu mnohem delší a koncepce zákona se může ještě v mnoha ohledech změnit.